IN DE KIJKER - 28.05.2010

De rol van de notaris

Notariële leveringsakte. In Nederland worden onroerende zaken overgedragen door het passeren van een notariële leveringsakte, gevolgd door de inschrijving daarvan in de openbare registers van het kadaster.

Vóór het passeren van de transportakte

Voordat hij de transportakte van een onroerende zaak door partijen laat ondertekenen, moet de notaris onder meer:

• nagaan of de verkoper beschikkingsbevoegd is;

• onderzoeken of er beslagen zijn of inschrijvingen op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten;

• in de kadastrale gegevens nagaan of nog anderen rechten op de onroerende zaak hebben;

• bezien of het tussen de koper en de verkoper opgestelde koopcontract voldoende is om te leveren en daarop zo nodig nog correcties voorstellen;

• bij banken of andere geldverstrekkers de aflossingsnota’s van de eerder aangegane hypotheek opvragen en daarna de juiste nota’s van afrekening opstellen.

Ná het passeren van de transportakte

Na het passeren van de transportakte van een onroerende zaak zal de notaris:

• het geldverkeer regelen, inclusief de inning en afdracht van de overdrachtsbelasting;

• nagaan of tussen de datum van het passeren van de transportakte en de inschrijving bij het kadaster eventueel nog beslagen op de onroerende zaak zijn gelegd;

• als de juridische levering correct is verlopen, de betaalde koopsom via de op zijn naam staande derdenrekening overmaken aan de verkoper.

Vastgoedfraude tegengaan

In de afgelopen jaren zijn panden verkocht tegen (te) lage prijzen en vrijwel meteen hierna doorverkocht tegen aanmerkelijk hogere bedragen. De winst werd tussen de partijen onderling verdeeld. Behalve de notaris kunnen de taxateur, de bank en de eventuele advocaat hierbij ook een kwalijke rol spelen. Het bleek te gaan om incidentele gevallen waarin Nederlandse notarissen een malafide rol in vastgoedtransacties speelden. Het is goed dat iedereen weet dat op dit punt aangescherpte regels bestaan.

Let op 1. Om vastgoedfraude te voorkomen en - indien nodig - beter te traceren, mag een notaris sinds 2008 de koopsom van de via hem geleverde onroerende zaak alleen aan de verkoper doorbetalen en niet meer aan derden.

Let op 2. Een notaris mag de transportakte voor het doorverkopen van vastgoed niet meer passeren als hij geen steekhoudende verklaring van de partijen heeft gekregen voor de niet reële hogere verkoopprijs, die hij volgens partijen in de transportakte moet vermelden.

Let op 3. De notaris moet ‘ongebruikelijke transacties’ van cliënten melden bij de ‘Financial Intelligence Unit’ (FIU) van de politie. Het gaat hierbij om transacties waarbij sprake is van risico op witwassen en fraude.

De FIU slaat de melding vervolgens op en stelt in bijzondere gevallen een strafrechtelijk onderzoek in (T&A Vastgoed, jg. 13, nr. 12, p. 5, 08.06.2009).