Woning die uit verschillende delen bestaat deels in box 3?

Permanente bewoning. Als u een eigen woning bezit die u anders dan tijdelijk, oftewel permanent, bewoont, behoort deze in beginsel tot box 1. Dat betekent onder andere dat u de hypotheekrente onder voorwaarden kunt aftrekken. Bewoont u een woning niet permanent, dan behoort deze in beginsel tot box 3. De hypotheekrente is niet aftrekbaar, maar wordt als schuld aangemerkt in box 3 en de waarde van de woning wordt in box 3 belast als overige bezitting. Let op.  Het is dus fiscaal nogal van belang of een woning tot box 1 of box 3 behoort. De vraag is dan ook of een woning gedeeltelijk tot box 1 of box 3 kan behoren en zo ja, waar dit van afhangt. De rechter deed hier een uitspraak over (ECLI:NL:RBNHO:2024:8902) .

Herenhuis met drie etages

In de betreffende zaak handelde het om een herenhuis dat uit drie aparte etages bestond. Op de bovenste etage woonde de eigenaar, op de middelste etage zijn dochter en de onderste etage werd, na een periode van verhuur aan een derde, ook door de eigenaar gebruikt. Deze had de bovenste en de onderste etage in zijn aangifte opgenomen in box 1 en de aan zijn dochter verhuurde etage in box 3. De inspecteur was het hiermee niet eens en had ook de onderste etage in box 3 geplaatst. De zaak belandde voor de rechter.

Wat is een aanhorigheid? Voor de rechtbank stond de vraag centraal of de onderste etage beschouwd kon worden als een aanhorigheid. De aanhorigheid van een woning behoort namelijk ook tot de woning en dus tot dezelfde box als deze woning. De rechtbank stelde op grond van eerdere wetgeving dat er sprake is van een aanhorigheid als een object behoort bij, in gebruik is bij en naar de omstandigheden beoordeeld dienstbaar is aan de woning. Of dit zo is, hangt af van diverse omstandigheden, zoals de afstand tussen het object en de woning, de bouwkundige situatie en de bereikbaarheid van het object vanuit de woning.

Etages geen aanhorigheden. De rechtbank kwam op grond van deze definitie tot de conclusie dat de onderste etage niet als aanhorigheid bij de bovenste etage kon worden aangemerkt. Dit betekende dat deze etage in box 3 thuishoorde, wat voor de eigenaar fiscaal onvoordelig uitpakte. De rechtbank had overwogen dat de etages een eigen opgang hadden, evenals een eigen adresaanduiding, WOZ-objectnummer en WOZ-waarde.

Eigen keuken en sanitair. De etages beschikten ook elk over een eigen keuken, badkamer en sanitair. De appartementen zouden dan ook los van elkaar verkocht kunnen worden en afzonderlijk van elkaar gebruikt kunnen worden als zelfstandige wooneenheden. Dat de eigenaar de onderste etage na de verhuur weer zelf was gaan gebruiken, deed volgens de rechtbank niet ter zake. Navordering was terecht.

Wat kunt u hiermee?

Als u een woning bezit die uit verschillende onderdelen bestaat of van plan bent een dergelijke woning te kopen, is het fiscaal zeer van belang te weten of de woning geheel of deels in box 1 of box 3 belast wordt. Beoordeeld zal moeten worden of er sprake is van een aanhorigheid en dus of een deel van de woning behoort tot een ander deel van de woning, hierbij in gebruik is en er dienstbaar aan is. Met name de zelfstandigheid van een deel van de woning is daarbij bepalend.

Woning wijzigen? Dit kan bijv. door de woning zodanig te verbouwen dat deze niet als zelfstandig aangemerkt kan worden en niet voorzien is van een eigen keuken en/of sanitair.