ONROERENDE ZAKEN - 17.03.2025

Wel of geen bezwaar maken tegen de WOZ-waarde?

Jaarlijks vastgesteld door de gemeente. Elk jaar wordt door de gemeente de WOZ-waarde opnieuw vastgesteld (waardering onroerende zaken). De gemeente bepaalt de waarde door te kijken naar verkoopprijzen van vergelijkbare woningen (of bedrijfspanden) in de directe omgeving die recentelijk zijn verkocht. Ook wordt er gekeken naar de ligging van het pand, de grootte van het perceel en de inhoud van de woning.

Peildatum. De peildatum voor vaststelling van de WOZ-waarde is 1 januari van het jaar voorafgaand aan het jaar dat de beschikking wordt afgegeven. Voor de WOZ-waarde die dit jaar is vastgesteld, geldt dus als peildatum 1 januari 2024. Let op.  De waarde die per deze peildatum is vastgesteld, moet worden gebruikt voor de aangifte inkomstenbelasting 2024.

Verschillende waarden voor woning

De WOZ-waarde van een woning moet worden onderscheiden van de marktwaarde en de verkoopwaarde.

• De WOZ-waarde is een geschatte waarde die door de overheid wordt gebruikt voor de berekening van belastingen en heffingen.
• De marktwaarde is de waarde van een pand zoals die wordt vastgesteld door een taxateur. Dat gebeurt meestal als er plannen zijn om de woning te verkopen of om een hypotheek af te sluiten.
• De verkoopwaarde is de koopprijs die van de koper wordt ontvangen in geval van verkoop van de woning.

Hogere belastingen

Een hoge WOZ-waarde kan leiden tot hogere belastingen en andere heffingen.

Onroerendezaakbelasting (OZB). Iedere huizenbezitter moet aan de gemeente OZB betalen. Deze belasting wordt door de gemeente berekend op basis van een percentage van de WOZ-waarde. Een hogere WOZ-waarde leidt automatisch tot een hogere aanslag OZB. Let op.  Dat geldt ook voor de rioolheffing en de waterschapsbelasting.

Inkomstenbelasting. Aan de hand van de WOZ-waarde wordt door de Belastingdienst het eigenwoningforfait bepaald. Het eigenwoningforfait is een percentage van de WOZ-waarde. Voor 2025 gelden daarvoor als percentages:

• WOZ-waarde tot € 1.330.000: 0,35% van de vastgestelde waarde;
• WOZ-waarde boven € 1.330.000: € 4.655 plus 2,35% van het bedrag boven deze grens.

Bijtellen IB-aangifte. Het eigenwoningforfait moet in de belastingaangifte worden opgeteld bij het belastbaar inkomen. Is het mogelijk om gebruik te maken van de hypotheekrenteaftrek, dan mag de betaalde hypotheekrente worden afgetrokken van het belastbaar inkomen. Let op.  Stijgt de WOZ-waarde, dan wordt het eigenwoningforfait groter, waardoor er minder hypotheekrente kan worden afgetrokken.

Schenk- en erfbelasting. Voor de belastingaangifte van de schenking of erfrechtelijke verkrijging van een woning moet worden uitgegaan van de WOZ-waarde. Voor de belastingaangifte mag er worden gekozen tussen de WOZ-waarde in het jaar van de schenking of het overlijden of de WOZ-waarde in het jaar daarna. Tip.  Uiteraard is het raadzaam om het jaar met de laagste WOZ-waarde te kiezen, omdat er daardoor minder schenk- of erfbelasting hoeft te worden betaald.

Bezwaar aantekenen. Om te voorkomen dat er te veel belasting en andere heffingen moeten worden betaald, kan er bezwaar worden gemaakt tegen de vastgestelde WOZ-waarde. Daarbij zijn de hiernavolgende zaken van belang.

• Bij de gemeente kan het taxatierapport worden opgevraagd op basis waarvan de WOZ-waarde is vastgesteld. Het is raadzaam om de gegevens in dit rapport goed op hun juistheid te controleren. Denk daarbij met name aan de oppervlakte van het perceel, de ligging en de inhoud van de woning. Controleer ook de verkoopprijzen van vergelijkbare woningen die in de directe omgeving rond de peildatum zijn verkocht.
• Stel een bezwaarbrief op en stuur deze naar de gemeente. Daarin moet duidelijk worden aangegeven waarom de vastgestelde WOZ-waarde onjuist is.

Een model Bezwaarschrift waardebeschikking vindt u op https://www.tipsenadvies.nl , Download Zone, jaargang 9, nr. 5.

• Het bezwaarschrift moet naar de gemeente worden toegezonden binnen een termijn van zes weken na de datum zoals deze op de beschikking staat vermeld.
• De gemeente moet voor het einde van het jaar op de bezwaarbrief reageren. Doet de gemeente dat niet, dan kan deze in gebreke worden gesteld en worden aangespoord om alsnog binnen een redelijke termijn te reageren.
• Volgt er geen reactie of is de reactie niet afdoende, dan kan er tegen de beschikking van de gemeente in beroep worden gegaan bij de rechtbank.

Waardedrukkende factoren

De waarde van een pand wordt voor een gedeelte ook bepaald door de ligging. Er wordt wel eens gezegd dat er voor een pand drie dingen van belang zijn: de ligging, de ligging en de ligging. Daar valt immers niets aan te veranderen. Denk daarbij aan de nabijheid van een drukke spoorlijn, een snelweg of een vlieghaven. Dat kan een waardedrukkend effect hebben. Datzelfde geldt voor overlast door stank of lawaai dat wordt veroorzaakt door bedrijven die in de directe omgeving liggen. Dat alles heeft invloed op de waarde van het pand.

De andere kant van de medaille

Voordat er wordt besloten om bezwaar te maken tegen de WOZ-waarde, moet er worden bedacht dat een hogere waarde ook een gunstig effect kan hebben.

Hogere hypotheek. De WOZ-waarde heeft invloed op de taxatiewaarde. Valt deze laatste waarde hoger uit, dan heeft dat invloed op het maximale hypotheekbedrag dat van de bank kan worden geleend.

Hogere verkoopprijs. Een hogere WOZ-waarde en daarmee ook een hogere taxatiewaarde leidt tot een hogere verkoopwaarde ingeval de woning wordt verkocht.

Lagere hypotheekrente. De hoogte van de hypotheekrente die door de bank in rekening wordt gebracht, wordt voor een gedeelte gebaseerd op de verhouding tussen het hypotheekbedrag en de woningwaarde (loan to value (LTV)). Wordt er meer geleend dan 50% van de woningwaarde, dan is er een risico-opslag verschuldigd (ook wel: renteopslag). Hiervoor werken de geldverstrekkers met risicoklassen. Hoe lager het LTV-percentage, des te lager is het risico voor de bank. Dat leidt ertoe dat de risico-opslag naar beneden kan worden bijgesteld of zelfs wordt stopgezet.

Zelf actie ondernemen

In geval van een hogere WOZ-waarde wordt door de bank de hypotheekrente niet automatisch verlaagd. Dat moet bij de bank worden aangevraagd. Of de bank daaraan mee wil werken, is afhankelijk van de hypotheekovereenkomst die met de bank is gesloten. Daarin kan zijn bepaald dat alleen aan het eind van de rentevaste periode de risicoklasse van de hypotheek opnieuw wordt vastgesteld.

Oversluiten? Wil de bank niet meewerken, dan kan eraan worden gedacht om de hypotheek over te sluiten. Voor de nieuwe hypotheek kan worden geprofiteerd van het lagere rentepercentage. Mogelijk dat er voor aflossing van de oude hypotheek een boeterente moet worden betaald. Tip.  Maar zowel de boeterente als alle kosten voor het oversluiten van de hypotheek zijn voor de inkomstenbelasting fiscaal aftrekbaar!