Huurprijswijzigingsbedingen: Hoge Raad schept beoordelingskader

Opslag maximaal 3%. De Hoge Raad heeft onlangs een belangrijk beoordelingskader voor huurprijswijzigingen geschetst: een opslag van maximaal 3% bovenop de inflatie wordt in beginsel niet oneerlijk geacht (ECLI:NL:HR:2024:1780) . Let op.  Dit betekent niet dat een dergelijke verhoging automatisch is toegestaan. Wat zijn de belangrijkste aandachtspunten voor de praktijk?

Achtergrond

Ontstaan discussie. Sinds medio 2023 toetsen rechtbanken huurprijswijzigingsbedingen ambtshalve aan de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen. Rechtbank Amsterdam overwoog in enkele zaken dat een beding met een opslag van maximaal 3% oneerlijk zou kunnen zijn, wat zou betekenen dat alle huurverhogingen teruggedraaid zouden moeten worden. Dit leidde tot grote onzekerheid in de praktijk.

Prejudiciële vragen. Vanwege deze onduidelijkheid en het grote aantal vergelijkbare zaken heeft Rechtbank Amsterdam in januari 2024 prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad. De plaatsvervangend procureur-generaal adviseerde in zijn conclusie om het huurprijswijzigingsbeding te splitsen in een indexatiebeding en een opslagbeding. Hij oordeelde dat een opslag van maximaal 3% in het algemeen niet oneerlijk is (ECLI:NL:PHR:2024:770 en ECLI:NL:PHR:2024:771) . De Hoge Raad heeft dit advies gevolgd.

Wat zegt de Hoge Raad?

Splitsing van bedingen. De Hoge Raad bepaalt dat een huurprijswijzigingsbeding moet worden gesplitst in twee delen. Het indexatiebeding compenseert voor inflatie, terwijl het opslagbeding de huurprijs laat meegroeien met kosten- en waardestijgingen van de woning. Deze splitsing is noodzakelijk, omdat het oneerlijke karakter van het opslagbeding apart moet worden beoordeeld.

Beoordelingskader. Een opslagbeding van maximaal 3% bovenop de consumentenprijsindex (CPI) is volgens de Hoge Raad in beginsel niet oneerlijk. Dit kan echter in individuele gevallen anders zijn. Bijzondere omstandigheden kunnen het beding alsnog oneerlijk maken en de rechter moet dit ambtshalve onderzoeken. Hierbij kijkt de rechter naar verschillende factoren:

• de marktomstandigheden ten tijde van het sluiten van de overeenkomst;
• de positie en onderhandelingsmacht van partijen;
• de onderbouwing van de noodzaak van de opslag;
• het cumulatieve effect van de indexatie plus opslag;
• de verhouding tussen de opslag en de waardeontwikkeling van het gehuurde;
• de transparantie van het beding voor de huurder.

Documentatie. Een verhuurder doet er goed aan om de omstandigheden bij het aangaan van het huurcontract goed te documenteren bij het aangaan van de huurovereenkomst. Ook is het raadzaam om in het contract de rechtvaardiging voor de opslag expliciet op te nemen.

Gevolgen voor de praktijk

Ongeldigheid en recht op terugbetaling. Als een rechter een opslagbeding als oneerlijk beoordeelt, zijn alle huurverhogingen die daarop gebaseerd zijn ongeldig. Dit betekent dat de verhuurder deze verhogingen niet kan afdwingen. Bovendien heeft de huurder recht op terugbetaling van het volledige bedrag aan te veel betaalde huur dat voortvloeit uit het oneerlijke opslagbeding.

Gevolgen bij huurachterstand. Bij een eventuele huurachterstand moet de rechter uit eigen beweging (ambtshalve) rekening houden met onterechte verhogingen op basis van een oneerlijk opslagbeding. Let op.  De rechter mag echter niet automatisch overgaan tot verrekening van de huurachterstand met te veel betaalde huur. Dit kan alleen als de huurder hier expliciet om verzoekt. Dit is met name relevant bij vorderingen tot ontbinding en ontruiming, waarbij de rechter moet beoordelen of een eventuele huurachterstand, na aftrek van onterechte verhogingen, de ontbinding wel rechtvaardigt.

Aanpassing huurcontracten. Verhuurders moeten hun huurcontracten herzien in het licht van deze uitspraak. Het contract moet een duidelijk onderscheid maken tussen het indexatiebeding (voor de reguliere inflatiecorrectie) en het opslagbeding. De oneerlijkheid van het opslagbeding tast de geldigheid van het indexatiebeding niet automatisch aan, maar de verhuurder moet wel kunnen aantonen dat de opslag redelijk en eerlijk is in het specifieke geval.

Goed documenteren. Het is essentieel dat verhuurders de omstandigheden ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst goed documenteren. Dit betreft onder meer de marktsituatie, de positie van partijen en de rechtvaardiging voor de gekozen opslag. Deze documentatie kan doorslaggevend zijn bij een eventuele rechterlijke toetsing van het opslagbeding.