EIGENDOMSRECHTEN - 24.03.2025

Strook gemeentegrond in eigendom verkregen door verkrijgende verjaring

Wat speelde er onlangs bij de rechter?

Erfafscheiding op gemeentegrond. Ruim 25 jaar geleden heeft Jan een vrijstaande woning gekocht met een totale perceeloppervlakte van 681 m² . Aan de achterzijde grenst het perceel aan gemeentegrond. Als erfafscheiding heeft de vorige eigenaar daar een muurtje geplaatst. Drie jaar na de overdracht wordt het muurtje door Jan verwijderd en in plaats daarvan wordt er door hem een taxushaag met schutting geplaatst.

Aanzegging van de gemeente. 20 jaar later krijgt Jan een brief van de gemeente waarin staat dat zijn achtertuin de kadastrale grens overschrijdt. Het gaat om een strook grond van 37 m² . Deze strook heeft als bestemming ‘verkeer’ en eronder liggen kabels en leidingen van nutsbedrijven. De gemeente eist dat de taxushaag en de schutting worden verwijderd en dat de strook grond ter beschikking wordt gesteld van de gemeente.

Nergens van bewust

Afspraken met gemeente. Jan stelt dat hij zijn perceel heeft gekocht zoals de feitelijke grens toen liep en nog steeds loopt. Sindsdien is er niets veranderd. Navraag bij de vorige eigenaar wijst uit dat deze destijds in overleg met de gemeente het muurtje als erfafscheiding heeft geplaatst. Er is toen afgesproken dat in geval van calamiteiten aan de kabels en de leidingen er toegang zou worden verleend tot de tuin. Jan heeft er geen moeite mee om dat nu ook toe te zeggen.

Voorwaarde aan het gebruik. De gemeente wil Jan een gebruiksrecht geven op de strook grond onder voorwaarde dat ze het recht heeft om het gebruik te beëindigen met een opzegtermijn van twee maanden. Als Jan daar niet mee akkoord gaat, moet de grond nu onmiddellijk worden ontruimd en ter beschikking worden gesteld van de gemeente.

Wat staat er in de wet? Men kan eigenaar worden van een stuk grond door verkrijgende of bevrijdende verjaring.

Voor meer informatie over eigendom door verjaring, ga naar https://www.tipsenadvies.nl , Download Zone, jaargang 30, nr. 3.

Verkrijgende verjaring

Termijn van tien jaar. Voor verkrijgende verjaring geldt een termijn van tien jaar (art. 3:99 lid 1 BW) . De persoon die stelt eigenaar te zijn geworden door verkrijgende verjaring, moet de grond gedurende tien jaar in bezit hebben genomen.

Te goeder trouw. Ook moet de persoon die stelt eigenaar te zijn geworden door verkrijgende verjaring te goeder trouw zijn. Dit wil zeggen dat hij om goede redenen moet menen dat hij eigenaar is van de grond (art. 118 BW) . Goeder trouw wordt vermoed aanwezig te zijn. Tegenbewijs daartegen is toegelaten. Het beroep van een bezitter van een onroerende zaak op goeder trouw kan niet slagen als de bezitter zegt onbekend te zijn met feiten die door raadpleging van de openbare registers (het Kadaster) zouden zijn gekend (art. 3:23 BW) .

Bevrijdende verjaring

Termijn van 20 jaar. Ook al is een bezitter niet te goeder trouw, dan wordt een onroerende zaak toch door hem verkregen als hij het goed (de strook grond) bezit op het tijdstip waarop de verjaring van de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit is voltooid (art. 3:105 lid 1 BW) . Deze verjaringstermijn bedraagt 20 jaar (art. 3:306 BW) . Tip.  In tegenstelling tot verkrijgende verjaring is het voor bevrijdende verjaring niet noodzakelijk dat steeds dezelfde bezitter de onroerende zaak in bezit heeft. Het gaat erom wie er bezitter is na verloop van de termijn van 20 jaar.

Bezit vereist

Alsof men eigenaar is ... Zowel bij verkrijgende verjaring als bij bevrijdende verjaring is bezit van de grond vereist. Bezit wil zeggen dat de grond wordt gehouden voor zichzelf, alsof men daarvan eigenaar is (art. 3:107 lid 1 BW) .

Naar verkeersopvatting beoordeeld. Dat wordt naar verkeersopvatting beoordeeld met inachtneming van alle feitelijke omstandigheden. De machtsuitoefening over de grond moet zodanig zijn dat deze naar verkeersopvattingen het bezit van de oorspronkelijke eigenaar teniet doet.

Terug naar de rechtszaak

Meer dan 20 jaar. De buxushaag en schutting van Jan staan op dezelfde plek als het muurtje dat door de vorige eigenaar is geplaatst. Uit foto’s en schriftelijke verklaringen van buren is duidelijk dat de buxushaag en de schutting er al meer dan 20 jaar staan. Ten tijde van de aankoop van het huis diende dat muurtje als erfafscheiding.

Voldaan aan bezitsvereiste. Het plaatsen van de buxushaag en de schutting zijn aan te merken als een bezitsdaad. Uit foto’s blijkt dat de toegang tot de strook grond daardoor onmogelijk is gemaakt. De taxushaag is ondoordringbaar en er is geen opening in de schutting geplaatst.

Toegang door tuin. Toegang tot de strook grond is alleen mogelijk via de tuin van Jan. Naar verkeersopvatting is machtsuitoefening door de gemeente teniet gedaan. De gemeente kan geen beheerstaken uitvoeren en voor onderhoud aan kabels en leidingen is toegang vereist tot de tuin van Jan. Daarmee is er voldaan aan het bezitsvereiste.

Ook te goeder trouw. Jan weet niet anders dan dat de erfgrens gelijkloopt met het muurtje dat door de vorige eigenaar is geplaatst. Op geen enkel moment is hem gezegd dat de feitelijke grens niet gelijk zou lopen met de kadastrale grens. De taxushaag en de schutting zijn op dezelfde plaats gezet als het muurtje. Hij is er dan ook altijd van uitgegaan dat deze ook op de erfgrens staan.

Geen nader onderzoek vereist

Geen onduidelijkheid of argwaan. De gemeente stelt dat Jan niet te goeder trouw kan zijn, omdat hij heeft nagelaten om bij het Kadaster inzage te doen naar de ligging van de kadastrale erfgrens. Maar dat ligt anders. Alleen als er onduidelijkheid is over de ligging van de erfgrens of als er argwaan bestaat of de feitelijke grens wel overeenstemt met de kadastrale grens, moet er nader onderzoek worden gedaan. Dat speelt hier niet.

Geen aanvullende onderzoeksplicht. Er was voor Jan geen enkele aanleiding om te denken dat de erfgrens niet gelijk zou lopen met het muurtje dat door de vorige eigenaar was geplaatst. Daarom bestaat er voor hem geen aanvullende onderzoekplicht. Daarbij zou hij niet alleen inzage hebben moeten doen bij het Kadaster, maar ook een kadastrale kaart moeten opvragen. De kadastrale kaart is namelijk geen onderdeel van de openbare registers. Omdat de woning zonder tussenkomst van een makelaar is gekocht, is er ook geen brochure verstrekt met daarin een kadastrale kaart.

Hoe oordeelt de rechter?

Strengere eisen voor publieke grond? De gemeente stelt ook nog dat er voor de inbezitneming van publieke grond strengere eisen gelden dan in geval van verkrijging van grond van een particulier. De gemeente verwijst daarvoor naar twee eerdere rechterlijke uitspraken (ECLI:NL:GHSHE:2017:599 en ECLI:NL:GHAMS:2018:34) . Maar ook dat helpt de gemeente niet. Bij de twee uitspraken waarnaar de gemeente verwijst, ging het om stroken grond die voor derden bereikbaar waren. Dat speelt hier niet.

Eigenaar door verkrijgende verjaring. In dit geval had de gemeente uit de gedragingen van Jan kunnen afleiden dat hij pretendeerde eigenaar te zijn van de strook grond. Desondanks heeft de gemeente daar nooit actie tegen ondernomen. Daarom is er voldaan aan het bezitsvereiste. Rechtbank Noord-Holland (ECLI:NL:RBNHO:2024:10996) oordeelt dat Jan door verkrijgende verjaring eigenaar is van de strook grond.