PRIVÉ - 16.01.2025

Verhuur deel eigen woning, waar moet u op letten?

Hypotheek?

Verbod op verhuur. Rust er op de eigen woning nog een hypotheek, let dan goed op als u overweegt om te gaan verhuren. De meeste banken hebben in hun hypotheekvoorwaarden een verbod staan op al dan niet gedeeltelijke verhuur van de woning zolang de hypotheek niet geheel is afgelost. Dat kan zeer vervelende consequenties hebben.

Hypotheekvrij? Als uw eigen woning hypotheekvrij is, is verhuur van (een gedeelte van) de eigen woning een stuk gemakkelijker. Maar ook dan moet u zich houden aan de nodige regels.

Aandachtspunten

Privacy huurder. U moet als verhuurder rekening houden met de privacy van de huurder. Op grond van de Huurwet mag u bijv. niet zomaar zonder diens toestemming het verhuurde deel betreden.

Voor een bepaalde tijd. Aangezien de huurder zich kan beroepen op huurbescherming, is het raadzaam de huurovereenkomst voor een bepaalde tijd aan te gaan. Dan kunt u weliswaar niet zomaar zonder rechterlijke machtiging tussentijds het huurcontract opzeggen, maar weet u wel dat de huur in beginsel eindig is. Tip.  Leg al hetgeen u met de huurder afspreekt altijd schriftelijk vast in een door beide partijen te ondertekenen document.

Toestemming gemeente. Bekijk ook bij verhuur van de hele woning of dit al dan niet zonder voorafgaande gemeentelijke toestemming mogelijk is. Voor verhuur van een enkele kamer is deze toestemming vrijwel nooit nodig.

Huurt u zelf een woning? Dan is onderverhuur hiervan in het algemeen niet toegestaan. Bekijk in dat geval eerst uw eigen huurovereenkomst om ongewenste gevolgen, zoals een stopzetting van uw eigen huurovereenkomst, te voorkomen.

Hoe pakt dit fiscaal uit?

Kamerverhuur. Als de totale huuropbrengst in een kalenderjaar niet hoger is dan € 6.324 (cijfer 2025), is kamerverhuur in de eigen woning geheel belastingvrij. Let op 1.  Het moet dan wel gaan om verhuur van niet-zelfstandige woonruimte en tevens moeten zowel u als uw huurder op hetzelfde adres staan ingeschreven. Let op 2.  Het bedrag van € 6.324 is inclusief alle eventuele extra vergoedingen die u van uw huurder bedingt, zoals bijv. doorberekening van energie- of servicekosten. Tip.  U hoeft tot dat bedrag geen aangifte te doen bij de Belastingdienst. Tevens heeft deze extra opbrengst geen gevolgen voor bijv. een toeslag (mits u de huurinkomsten althans niet oppot op een bankrekening, zodat uw vermogen boven de voor de toeslag aangegeven grens komt) en/of de hoogte van uw eventuele AOW-uitkering.

Hoger dan vrijgestelde bedrag? In dat geval bent u inkomstenbelasting verschuldigd. Het eigenwoningforfait wijzigt dan echter ook doordat dit wordt aangepast naar evenredigheid van het gedeelte van de woning dat u zelf nog ter beschikking staat. Let op.  Het verhuurde deel van de eigen woning verhuist dan naar box 3. Mocht u hypotheekrente betalen, dan is de rente voor zover deze kan worden toegerekend aan het verhuurde gedeelte, niet langer aftrekbaar en gaat het daarmee corresponderende gedeelte van de eigenwoningschuld ook naar box 3.

Borg. Soms wordt vooraf een borg gevraagd aan de huurder om daaruit eventueel aangebrachte schade te kunnen verhalen. Zo’n borg heeft in beginsel geen invloed op de verschuldigde inkomstenbelasting. Wel zal dit bedrag in het box 3-vermogen moeten worden opgenomen indien u althans met uw vermogen boven de drempel uitkomt, maar daar staat een schuld (aan de huurder) voor hetzelfde bedrag tegenover.