Overbouw te kwader trouw moet worden verwijderd

Onlangs bij de rechter ...

Vergunning na aanpassing bouwtekening. Aad heeft een vergunningsaanvraag ingediend voor de bouw van een bedrijfspand. Omdat uit de bouwtekening blijkt dat de bouw te dicht tegen de erfgrens staat, wordt de vergunning afgewezen. Daarop wordt er met een gewijzigde bouwtekening een nieuwe aanvraag ingediend, waarbij de bouw enkele meters is opgeschoven. Deze aanvraag wordt goedgekeurd.

Overbouw op perceel buurman. Als de bouw klaar is, blijkt het pand ruim twee meter over de erfgrens te staan. In totaal gaat het om 133 m² . Buurman Piet eist dat de overbouw wordt afgebroken.

Door afbraak zwaar benadeeld. Volgens Aad zijn in geval van afbraak de kosten enorm groot, omdat hij dan zijn hele pand moet aanpassen. Het belang van Piet bij afbraak van de overbouw weegt niet op tegen het belang van Aad bij handhaving daarvan. Hij wil dat Piet de strook grond aan hem overdraagt. Hij is bereid daarvoor een koopprijs te betalen die ver boven de marktwaarde ligt. Ook meent hij dat Piet met zijn eis tot afbraak misbruik maakt van zijn bevoegdheid (art. 3:13 BW) . Het perceel van Piet is namelijk ruim 5.000 m² groot. De strook grond kan hij gemakkelijk missen.

Wat zegt de wet?

Belangenafweging. De eigenaar van een pand die op, over of onder het perceel van de buurman heeft gebouwd, kan vorderen dat de overbouw mag blijven staan als zijn belang bij handhaving van de overbouw veel zwaarder weegt dan het belang van de buurman bij afbraak daarvan.

Verkoop of erfdienstbaarheid. Is dat het geval, dan kan de eigenaar van de grond ervoor kiezen om de grond waarop de overbouw staat tegen een reële koopprijs aan de eigenaar van het pand over te dragen of om mee te werken aan het vestigen van een erfdienstbaarheid (art. 5:54 BW) .

Kwade trouw of grove schuld. De eigenaar van het pand kan geen vordering tot handhaving van de overbouw instellen als hem kwade trouw of grove schuld kan worden verweten.

Wat zegt de rechter?

Bewust erfgrens overschreden. Aad heeft geen rekening gehouden met de erfgrens zoals die uit bouwtekeningen blijkt. De conclusie is dat Aad bewust van de tweede bouwtekening is afgeweken of dat hij in ieder geval zich daarvan bewust moest zijn. De erfgrenzen op het braakliggende bedrijfsterrein waren niet zichtbaar. Aad heeft er zelf voor gekozen om geen kadastrale inmeting te laten doen. De gevolgen daarvan zijn volgens de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2024:923) voor zijn rekening en risico. Dit betekent dat er sprake is van handelen te kwader trouw (opzet), dan wel grove schuld, waardoor Aad zijn recht tot instellen van een vordering tot handhaving van de overbouw heeft verspeeld.

Overbouw moet worden afgebroken. Van misbruik van bevoegdheid door Piet is geen sprake, omdat een strook grond van 133 m² als een behoorlijk stuk grond kan worden aangemerkt. Ook het feit dat Aad voor de strook grond een koopprijs wil betalen ruim boven de marktprijs, is niet van belang. Omdat er sprake is van kwade trouw of grove schuld, kan hij niet meer vorderen dat Piet de grond aan hem overdraagt. De overbouw moet worden afgebroken.