Uw volgende stap

Bezwaarschrift tegen de WOZ-beschikking

[Model]

Hof Arnhem-Leeuwarden, ECLI:NL:GHARL:2022:5841

[Rechtspraak]

Kijk kritisch naar de WOZ-waarde van uw woning

Peildatum

1 januari 2024. Volgens het CBS was een gemiddelde koopwoning in september 2024 ruim 11% duurder dan een jaar ervoor. Dit betekent echter niet dat ook uw WOZ-beschikking een forse stijging hoeft te laten zien. Houd er om te beginnen rekening mee dat de peildatum voor uw komende WOZ-beschikking 1 januari 2024 is. Ter vergelijking: de gemiddelde prijsstijging in januari 2024 bedroeg slechts 1,8% ten opzichte van januari 2023. Een fors hogere stijging van de WOZ-waarde is op basis van dit cijfer dus niet te verdedigen, al kunnen hier natuurlijk wel andere redenen voor zijn. Let op.  De prijsstijgingen per provincie en per gemeente zijn erg verschillend. Zo steeg bijv. de prijs van een gemiddelde koopwoning in de kop van Noord-Holland in het derde kwartaal van 2024 met 17,3%, terwijl toen woningen in Zeeuws-Vlaanderen met 2,1% in prijs daalden.

Minder vergoeding proceskosten

Actueel is ook de vermindering van de proceskostenvergoeding als u uw bezwaar of beroep tegen uw WOZ-beschikking wint. Het Belastingplan 2025 zorgt ervoor dat een kostenvergoeding vanaf 2025 nog maar een fractie bedraagt van wat u normaal in een fiscaal geschil ontvangt. Op deze manier probeert het kabinet met name om zogenaamde ‘no cure, no pay-adviesbedrijven’ de wind uit de zeilen te nemen. Houd er dus rekening mee dat u een groter deel van uw advieskosten zelf moet betalen als u een adviseur inhuurt.

Schattingen

Ongeveer de helft van alle WOZ-bezwaren wordt toegewezen. In bezwaar gaan loont dus, ook omdat de WOZ-waarde niet alleen een lagere OZB-aanslag oplevert, maar onder meer ook zorgt voor een lager eigenwoningforfait. Oorzaak is onder meer het feit dat gemeenten het gros van de woningen niet taxeert, maar de waarde afleidt uit verkoopcijfers van vergelijkbare panden. Daarbij wordt echter nauwelijks rekening gehouden met de verschillen per woning, aangezien de gemeenten hiervan veelal niet op de hoogte zijn.

Individuele factoren. Bij individuele factoren kan gedacht worden aan achterstallig onderhoud, overlast van bijv. beton- of paalrot, vocht, de aanwezigheid van zonnepanelen of een luxere badkamer of keuken. Twee op het oog identieke woningen kunnen hierdoor zomaar tientallen procenten in waarde verschillen, wat zonder taxatie niet aan het licht komt. Bovendien wordt een WOZ-waarde soms gebaseerd op de prijs van een vergelijkbare woning die nauwelijks vergelijkbaar is. Tip.  Op https://www.wozwaardeloket.nl kunt u de WOZ-waarden van vrijwel alle woningen opzoeken en vergelijken.

Omgevingsfactoren. Ook omgevingsfactoren kunnen behoorlijk van invloed zijn op de WOZ-waarde, maar komen lang niet altijd aan het licht. Denk hierbij aan overlast van verkeer, stank, horeca, drugs of een kinderdagcentrum. In het laatste geval betekende dit zelfs een waardevermindering van ruim 62% (ECLI:NL:GHARL:2022:5841) .

Wat kunt u hiermee?

Ga niet te snel akkoord met uw WOZ-beschikking. Check met name of uw woning wel met vergelijkbare woningen is vergeleken en of er voldoende rekening is gehouden met individuele verschillen en niet alleen met verschil in bouwjaar, inhoud en oppervlakte. Maak zo nodig tijdig bezwaar.

Op https://www.tipsenadvies.nl , Download Zone, jaargang 30, nr. 1 vindt u een model Bezwaarschrift tegen de WOZ–beschikking.