AAN- EN VERKOOP - 29.01.2025

Boete bij ontbreken energielabel

Wat speelde er? De verkopers hebben een appartement aan hun dochter overgedragen zonder daarbij een energielabel beschikbaar te stellen. Deze dochter woont al meerdere jaren in het appartement. Ook neemt ze actief deel in de Vereniging van Eigenaars (VvE). De dochter is hierdoor op de hoogte van de staat van de woning.

Achtergrond en wettelijk kader

Europese achtergrond. Het Europees Parlement en de Raad van de Europese Unie hebben richtlijnen vastgesteld met als doel het energieverbruik van gebouwen te beperken. Een van de instrumenten die in deze richtlijnen wordt voorgeschreven, is het energieprestatiecertificaat (in Nederland het energielabel genoemd).

Energieprestaties. Daarmee worden kopers en huurders van een (deel van een) gebouw geïnformeerd over de energieprestaties en de mogelijkheden om deze te verbeteren. Zo kunnen de kopers en huurders een geïnformeerde keuze maken over mogelijke verbeteringen. In de Europese Richtlijn betreffende de energieprestatie van gebouwen is bepaald dat de lidstaten ervoor zorgen dat bij de verkoop van een gebouw of gebouwunit aan de koper een energieprestatiecertificaat wordt getoond en overhandigd. Ook is bepaald dat de lidstaten sancties moeten stellen op het naleven van deze verplichting.

Nederlandse wetgeving. Artikel 120 van de Woningwet voorziet in de implementatie van deze verplichting. In het Besluit energieprestaties gebouwen zijn voorschriften voor de nakoming van dergelijke internationale verplichtingen opgenomen. Het Besluit energieprestaties gebouwen gold echter tot 1 januari 2024. Op deze datum is de Omgevingswet en het Besluit bouwwerken leefomgeving in werking getreden. Artikel 120, tweede lid van de Woningwet verbiedt handelen in strijd met de labelplicht. In artikel 120b van de Woningwet staat dat de minister bij overtreding een last onder dwangsom of een boete kan opleggen. Het is in de eerste plaats aan de minister om de afweging te maken of het opleggen van een boete is aangewezen. Deze afweging wordt door de bestuursrechter terughoudend getoetst.

Standpunt ouders/verkopers

Volgens de ouders had de energielabelplicht onder deze omstandigheden geen meerwaarde. Ook voeren de ouders aan dat investeringen voor het verbeteren van de energieprestaties alleen binnen de VvE kunnen worden afgesproken. Het gaat immers om een appartement.

Oordeel rechtbank

Kennis koper niet van belang. Rechtbank Midden-Nederland (ECLI:NL:RBMNE:2024:5710) oordeelt dat de labelplicht op de verkoper rust, ongeacht de kennis waarover de koper beschikt. De minister toetst niet wie de koper is en ook niet over welke kennis de koper beschikt.

Energielabel heeft meerwaarde. Daarnaast bevat het energielabel meer informatie dan de door eisers genoemde informatie over investeringen ter verbetering van de energieprestaties die onlangs zijn gerealiseerd of waarover de VvE heeft gesproken (zoals een berekening van de energieprestatie, de referentiewaarden en aanbevelingen voor verbeteringen van de energieprestatie, inclusief ramingen van de terugverdientijd en de kostenvoordelen). Het energielabel heeft daarom meerwaarde. Daarnaast is het energielabel bedoeld voor de informatieverstrekking aan de koper, zodat deze een afgewogen keuze kan maken. Of de koper vervolgens daadwerkelijk in staat is de energieprestaties te verbeteren, is voor de verplichting van de verkoper niet van belang.

Boete. Aan iedere verkoper is terecht een boete van € 225 opgelegd.