Uw volgende stap
Als de notaris weigert de aktes te passeren
De zaak in een notendop. Op 31 oktober vroeg bedrijf X een notaris om een hypotheekakte op te stellen en te passeren. Volgens de koopovereenkomst moest de akte van levering uiterlijk 1 november worden gepasseerd, maar pas op 2 november volgde de eerste afspraak, waarbij het onduidelijk bleek wie er nu eigenlijk de uiteindelijke belanghebbende was, waarna de notaris weigerde de akte te passeren. De verkoper maakte aanspraak op de boete van 10% van de koopsom waarna de kopers de notaris aansprakelijk stelden.
Wat moeten notarissen onderzoeken?
Notarissen hebben een zorgplicht onder de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft) en de Wet op het notarisambt (Wna). Deze wetten leggen aan notarissen verschillende verplichtingen op.
Op https://www.tipsenadvies.nl , Download Zone, jaargang 30, nr. 1 vindt u meer informatie over:
• de Wwft
• de rol van de notaris
Op https://www.tipsenadvies.nl , Download Zone, jaargang 30, nr. 1 vindt u het document van het Bureau Financieel Toezicht met voorbeelden van subjectieve indicatoren.
Cliëntenonderzoek. Notarissen moeten een cliëntenonderzoek uitvoeren en de uiteindelijk belanghebbenden (UBO’s) identificeren en verifiëren.
Beoordelen transacties. Notarissen moeten transacties beoordelen op ongebruikelijke kenmerken. Als er red flags zijn, zoals onduidelijkheid over de UBO’s of de rol van tussenpersonen, moet de notaris extra waakzaam zijn. Bij twijfel moet de notaris weigeren mee te werken. Let op. Als het cliëntenonderzoek niet kan worden afgerond of als er vermoedens zijn van ongeoorloofde handelingen, mag een notaris geen transactie uitvoeren.
Wat oordeelde de rechter?
Medewerking terecht gewijzigd. Rechtbank Overijssel oordeelde dat de notaris terecht zijn medewerking had geweigerd (ECLI:NL:RBOVE:2024:6500) . De notaris had meerdere indicatoren geconstateerd die wezen op mogelijke fraude of witwassen. Er was onder andere sprake van tegenstrijdige informatie over aandeelhouderschap en mogelijke betrokkenheid van een persoon met een strafrechtelijk verleden. De notaris had conform de Wwft en Wna gehandeld door de transactie te weigeren.
Wat moet u in de gaten houden?
- Zorg er als makelaar, projectontwikkelaar of bouwondernemer voor dat alle benodigde documenten, zoals aandeelhoudersregisters en UBO-verklaringen, volledig en correct zijn ingevuld. Tegenstrijdige of incomplete informatie kan vertragingen veroorzaken of zelfs leiden tot het weigeren van een transactie.
- Wees alert op red flags. Denk daarbij aan situaties waarbij tussenpersonen een grote rol spelen of waarin de uiteindelijke belanghebbenden onduidelijk zijn. Dit kan immers de aandacht trekken van notarissen en toezichthouders. Vermijd geheimzinnigheid of het verbergen van belangrijke informatie.
- Begrijp de rol van de notaris. Een notaris is niet alleen een uitvoerende partij, maar ook een poortwachter die toezicht houdt op de integriteit van transacties.
- Communiceer duidelijk met alle betrokken partijen en lever tijdig de vereiste informatie aan.