WONINGHUUR - 16.12.2024

Opzeggen huur wegens dringend eigen gebruik

Rechterlijke toets

De rechter kan een vordering tot beëindiging van een huurovereenkomst voor een woning toewijzen als de verhuurder aannemelijk kan maken dat van hem niet kan worden verlangd dat hij de huurovereenkomst voortzet, omdat hij de woonruimte zelf dringend nodig heeft (art. 7:274 lid 1 sub C BW) . Er moet dus sprake zijn van enige urgentie (dringend) en de verhuurder moet de woonruimte zelf nodig hebben (eigen gebruik). Ook moet de belangenafweging in het voordeel van de verhuurder van de woning uitvallen.

Belang van de verhuurder. Ook het gebruik door een ander dan de verhuurder zelf, bijv. een werknemer, kan eigen gebruik opleveren. Het belang van de verhuurder moet hiermee gediend zijn, wat betekent dat de verhuurder moet aantonen dat zijn eigen woongenot hierdoor toeneemt.

Voor meer informatie over opzegging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik, ga naar https://www.tipsenadvies.nl , Download Zone, jaargang 29, nr. 11.

Passende woonruimte voor huurder

Daarnaast eist de wet dat de huurder in staat moet zijn een andere passende woonruimte te verkrijgen. Ook moeten de belangen van de verhuurder bij beëindiging zwaarder wegen dan die van de huurder bij voortzetting. Let op.  De verhuurder moet ook aantonen dat de huurder een andere passende woonruimte kan krijgen. Deze andere woning hoeft niet per se gelijk te zijn voor wat betreft oppervlakte, ligging, woongenot of prijs, maar wel moet duidelijk zijn dat de huurder deze nieuwe woonruimte kan betalen. Eerder oordeelde de rechter dat een flat of een eenpersoonswoning in de stad een passend alternatief kan zijn voor een twee-onder-een-kapwoning in een meer landelijke omgeving.

Praktijkvoorbeeld

Belang van dochter. De situatie die aan Rechtbank Amsterdam (ECLI:NL:RBAMS:2024:713) werd voorgelegd was de volgende. De verhuurder had in 2002 de woning van zijn broer gekocht en die aan zijn broer terug verhuurd. De huurovereenkomst was echter pas in 2011 gesloten, waarbij een huurprijs van slechts € 105 per maand was afgesproken. Later krijgen de broers ruzie en zegt de verhuurder de huurovereenkomst op, omdat hij wil dat zijn dochter zelfstandig gaat wonen (in de ouderlijke woning) en de verhuurder dan in de aan zijn broer verhuurde woning kan gaan wonen. Hiermee gaat de huurder niet akkoord. De vraag wordt voorgelegd aan de kantonrechter.

Geen eigen belang verhuurder. De kantonrechter overweegt eerst dat ook het gebruik door een ander dan de verhuurder zelf, eigen gebruik kan opleveren. De rechtbank wijst de vordering van de verhuurder echter wel af, omdat in deze situatie alleen het belang van de dochter gediend zou worden bij een opzegging van de huurovereenkomst. Dit is, volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad, geen eigenbelang van de verhuurder (ECLI:NL:HR:1983:AG4713) .

Zware bewijslast. Hoewel de dochter baat heeft bij de door de verhuurder gewenste woonsituatie, heeft de verhuurder volgens de kantonrechter onvoldoende laten zien dat ook hij profiteert van deze constructie. Ook heeft de verhuurder nagelaten te bewijzen dat de huurder een andere passende woonruimte kan krijgen.