Lekkend (oud) dak: claim wegens non-conformiteit?

Lekkages. Ada en Pierre hebben in september 2021 de woning van Sjoerd en Elske gekocht. Omdat de woning 108 jaar oud is, is er in de koopovereenkomst een ouderdomsclausule opgenomen. In november 2021 vindt de eigendomsoverdracht plaats. Vervolgens openbaren zich vochtplekken en in februari 2022 is er tijdens een storm lekkage bij de dakkapel ontstaan. Ada en Pierre eisen een schadevergoeding van Sjoerd en Elske.

Niet geschikt voor bewoning? Volgens Ada en Pierre was het dak al lek op het moment van levering. Zij stellen dat de woning niet geschikt was voor normaal gebruik en daarmee niet beantwoordt aan de overeenkomst (non-conformiteit).

Wat zegt de rechter?

Bewijs het maar ... De kopers moeten bewijzen dat het dak al lek was ten tijde van de levering en dat dit aan een normaal gebruik daarvan in de weg staat. Als daaraan is voldaan, is het niet van belang of de verkopers wisten dat het dak lekte. Ada en Pierre stellen dat zij niet hoefden te verwachten dat er sprake was van lekkage aan het dak. Over de oorzaak van de lekkage laten Ada en Pierre zich echter niet uit.

Ouderdomsclausule. Rechtbank Gelderland stelt vast dat de lekkage een gevolg is van de ouderdom van het dak (ECLI:NL:RBGEL:2024:319) . Volgens de rechter mochten Ada en Pierre een dak van 108 jaar oud verwachten en moesten zij er dan ook rekening mee houden dat het dak binnen afzienbare tijd gerenoveerd zou moeten worden. De woning is verkocht met een ouderdomsclausule, die in ieder geval de strekking heeft de kopers te waarschuwen.

Geen non-conformiteit. In deze casus kan niet de conclusie worden getrokken dat de woning niet beantwoordt aan hetgeen Ada en Pierre op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten. Van non-conformiteit is geen sprake.