EIGEN WONING - 29.11.2024

Wat is ‘anders dan tijdelijk’ bij gebruik woning?

Als u een woning koopt, betaalt u onder voorwaarden 2% overdrachtsbelasting (OVB). Voldoet u aan nog enkele extra voorwaarden, dan is de vrijstelling van toepassing en betaalt u helemaal geen OVB. Een van genoemde voorwaarden is dat u de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken. Wat we hieronder moeten verstaan, is echter onduidelijk, zo blijkt uit enkele recente uitspraken. Wat betekent dit voor u?

Tarief overdrachtsbelasting. U betaalt 2% overdrachtsbelasting als u een woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken. Daarnaast is de vrijstelling van toepassing als u, naast deze voorwaarde, 18 jaar of ouder, maar jonger dan 35 jaar bent, de vrijstelling nog niet eerder heeft toegepast en de woning niet meer kost dan € 510.000 (€ 525.000 in 2025). In alle overige gevallen bedraagt de OVB 10,4%. Als het Belastingplan 2025 wordt aangenomen, wordt dit 8% in 2025.

Wat is anders dan tijdelijk?

Het lage tarief en de vrijstelling is alleen bedoeld voor situaties waarin anders dan tijdelijk een woning wordt betrokken. Dat u dit gaat doen, moet u vooraf ook schriftelijk verklaren. Rechtbank Den Haag (ECLI:NL:RBDHA:2024:1255) behandelde een zaak waarin een echtpaar in juni 2021 een woning had gekocht, deze woning in januari 2022 werd verkregen en werd bewoond tot augustus 2022. De woning werd slechts kort bewoond, omdat het stel in oktober 2021 ook een andere woning had gekocht die nog verbouwd moest worden. De rechtbank bepaalde dat de eerste woning niet anders dan tijdelijk als hoofdverblijf werd bewoond en dat daarom het hoge tarief van de OVB van toepassing was. Beslissend hiervoor was het feit dat op het moment van levering van deze woning de tweede woning al gekocht was. De eerste woning was dus slechts een tijdelijke woning, aldus de rechtbank. Dat de woning zeven maanden bewoond was, deed niet ter zake.

Nog een geval. In een andere zaak voor de rechtbank was er van een soortgelijke situatie sprake (ECLI:NL:RBZWB:2024:3944) . Een echtpaar had in maart 2022 een perceel bouwgrond gekocht dat in mei 2022 was geleverd. Omdat de woning in november 2022 nog niet was opgeleverd, besloot het echtpaar een woning te kopen om deze tot het moment van oplevering van de nieuw te bouwen woning te gebruiken. Deze woning werd meer dan zes maanden bewoond, wat voor de rechtbank reden was het verlaagde tarief OVB van toepassing te verklaren.

Termijn van zes maanden. In beide uitspraken speelt de termijn van bewoning een belangrijke rol. Uit de wetsgeschiedenis volgt dat anders dan tijdelijk betekent dat een woning meer dan zes maanden bewoond moet zijn. Dit is alleen anders als er sprake is van evident misbruik. Hoewel hiervan in beide zaken geen sprake is, gaat rechtbank Den Haag hier toch aan voorbij.

Wat kunt u hiermee?

De tegengestelde uitspraken betekenen onduidelijkheid voor u. Daarom is het raadzaam om in soortgelijke situaties altijd bezwaar aan te tekenen als uw inspecteur het hoge tarief wil toepassen. Doe dit via uw notaris of doe dit zelf.

Een model Bezwaar maken vindt u op https://www.tipsenadvies.nl , Download Zone, jaargang 31, nr. 11.

Rechten veiligstellen. Ongetwijfeld zullen de uitspraken aan een hogere rechter worden voorgelegd en dan kan het nog even duren totdat er duidelijkheid is. Door in bezwaar te gaan stelt u dan in ieder geval uw rechten veilig.