Voorwaarden voor kavelruilvrijstelling overdrachtsbelasting worden aangescherpt

Oneigenlijk gebruik van de vrijstelling. Voor overdracht van onroerende zaken in landelijk gebied in het kader van kavelruil geldt er een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting (art. 15 lid 1 sub l WBRV) . Het doel van deze regeling is om structuurverbetering in het landelijk gebied te stimuleren. In de praktijk blijkt deze vrijstelling ook vaak te worden gebruikt voor de overdracht van woningen en opstallen in het buitengebied die geen agrarische bestemming hebben. Daarom worden er aanvullende voorwaarden ingevoerd die ervoor moeten zorgen dat de vrijstelling alleen van toepassing is op onroerende zaken met een agrarische doelstelling.

Wijzigingen per 1 januari 2025

De wijzigingen die per 1 januari 2025 van kracht worden, luiden als volgt:

1. uitsluiting van woningen. De vrijstelling voor de overdrachtsbelasting geldt alleen voor agrarische bedrijfswoningen onder de voorwaarde dat ze liggen op een kavel met een agrarische bestemming en functioneel zijn voor de landbouw. Let op.  Plattelandswoningen in landelijk gebied die niet aan deze voorwaarden voldoen, zijn uitgesloten van de vrijstelling. Tip.  Dit kan tot 1 januari 2025 dus nog wel;
2. landbouweis voor andere opstallen. Andere opstallen dan bedrijfswoningen worden alleen vrijgesteld voor de overdrachtsbelasting als ze voor ten minste 90% agrarisch worden geëxploiteerd. Let op.  Niet agrarisch gebruikte gebouwen (of voor minder dan 90%) vallen buiten de vrijstelling;
3. voortzettingseis. Voor opstallen en bedrijfswoningen wordt een voortzettingseis ingevoerd van tien jaar voor agrarisch gebruik. Dat betekent dat de agrarische bedrijfswoning of de bedrijfsopstallen waarbij voor de overdracht een beroep is gedaan op de vrijstelling, ten minste tien jaar na de overdracht agrarisch moeten worden gebruikt. Let op.  Als binnen deze gestelde termijn het agrarisch gebruik wordt beëindigd, dan wordt de eerder verleende vrijstelling teruggedraaid en is er alsnog overdrachtsbelasting verschuldigd. Dit is slechts anders als er kan worden aangetoond dat de beëindiging van het agrarisch gebruik het gevolg is van overheidsmaatregelen.

Toetsing vooraf van groot belang

Door de aangescherpte eisen wordt het steeds belangrijker om voor de overdracht te toetsen of deze onder de voorwaarden van de kavelruilvrijstelling valt. Met name het onderscheid tussen gewone plattelandswoningen en bedrijfswoningen met een agrarische bestemming wordt van belang. Voor andere agrarische opstallen moet worden bekeken of deze onder de norm van 90% vallen.

Kettingbeding

Door invoering van de voortzettingseis is het van belang om de bestemming van onroerende zaken die met een beroep op de kavelruilvrijstelling zijn overgedragen, na de overdracht in de gaten te houden en te controleren. Bij wijziging van deze bestemming binnen tien jaar wordt er immers alsnog overdrachtsbelasting in rekening gebracht. Het is daarom raadzaam om in de akte waarbij de onroerende zaken zijn overgedragen, een kettingbeding op te nemen om de agrarische bestemming te garanderen. Dat voorkomt belastingheffing achteraf.