Eigen woning en renteaftrek financieringskosten

Aangifte Bij het inkomen wordt een eigenwoningforfait opgeteld en is een beperkt aantal kosten aftrekbaar (art. 3.120 wet ib 2001) : renten van schulden die behoren tot de eigenwoningschuld, kosten van geldleningen die behoren tot de eigenwoningschuld en de periodieke betalingen op grond van een erfpachtrecht, opstalrecht of beklemming. De kosten zijn slechts aftrekbaar als ze op de belastingplichtige of zijn partner drukken (art. 3.110 en art. 3.111 lid 1 wet ib 2001) .Het gaat hier om kosten die voornamelijk samenhangen met de financiering van de eigen woning. Overige kosten worden geacht verdisconteerd te zijn in het eigenwoningforfait.

Eigenwoningschuld

Kort samengevat is een eigenwoningschuld gedefinieerd als een schuld die is aangegaan in verband met de verwerving, de verbetering of het onderhoud van de eigen woning. Voor deze schuld geldt dat deze op basis van een contractuele verplichting gedurende de looptijd minimaal annuïtair afgelost moet worden in maximaal 360 maanden. Men moet ook daadwerkelijk aan deze aflossingsverplichting voldoen. Is vastgesteld dat een schuld aan deze criteria voldoet, dan kan men beoordelen of en in hoeverre financieringskosten aftrekbaar zijn.

Aftrekbare kosten

De aftrekbare kosten zijn apart genoemd in de wet. De reden hiervoor is dat de wetgever de mogelijkheid open wilde houden om de aftrek van deze kosten in de toekomst aan een maximum te binden. Alle kosten voor het verkrijgen van de geldlening, verlenging van de lening of aflossing van de lening zijn aftrekbaar. Veel voorkomende kosten in dit geval zijn bijv. de taxatiekosten voor een woning, advieskosten, notariskosten met betrekking tot de hypotheekakte of aanvraagkosten voor de nationale hypotheekgarantie.Maar niet alle kosten zijn aftrekbaar, zoals de kosten van een garantiecertificaat (dat vormt een onderdeel van de koopsom en niet van de financieringskosten), de kosten van een bankgarantie of de notariskosten voor de akte van verdeling in geval van een echtscheiding.

Kennisgroepstandpunten Er zijn ook diverse kennisgroepstandpunten over advieskosten. Advies- en afsluitkosten die een geldverstrekker in rekening brengt voor het afsluiten of aanpassen van het rentecontract, zijn aftrekbaar (kg:051:2024:4) , maar advieskosten voor een lening die uiteindelijk niet afgesloten wordt, zijn niet aftrekbaar (kg:051:2024:5) .

Meegefinancierde kosten Meegefinancierde kosten vallen eveneens onder de eigenwoningschuld. Hierbij kan men bijv. denken aan taxatiekosten om de hypotheek te kunnen krijgen, advieskosten, afsluitprovisie, notariskosten voor de hypotheekakte of aanvraagkosten voor de nationale hypotheekgarantie. Voor meegefinancierde afsluitprovisie geldt dat deze maximaal 1,50% van de financiering bedraagt met een maximum van € 3.630. Dit is gelijk aan het maximale bedrag van de afsluitprovisie dat niet als vooruitbetaalde kosten aangemerkt wordt (art. 3.120 lid 5 wet ib 2001) . In de praktijk komen afsluitprovisies eigenlijk niet meer voor, omdat commerciële partijen deze hebben afgeschaft.

Aparte schuld

Er kan onduidelijkheid ontstaan over de vraag of men de schuld, voor zover deze ziet op de meegefinancierde kosten, als aparte schuld voor deze financieringskosten moet zien. Onlangs heeft de kennisgroep zich daar enigszins cryptisch over uitgesproken (kg:051:2024:12) : “De schuld die is aangegaan ter betaling van de kosten ter verkrijging van de schulden, bedoeld in de onderdelen a en b, moet niet daarnaast ook worden toegerekend aan onderdeel c, de schuld ter betaling van de financieringskosten, zelve. Als noemer van de evenredigheidsbreuk moet worden uitgegaan van de schuld zonder de schuld voor de betaling van de financieringskosten.”De kennisgroep geeft hiermee antwoord op de vraag of schulden die zijn aangegaan om de financieringskosten te betalen, zelf wel als eigenwoningschuld aangemerkt kunnen worden. Een voorbeeld kan dit verduidelijken.

Voorbeeld

Stel, een woning wordt aangekocht voor € 415.000. De aankoopkosten (2% overdrachtsbelasting plus makelaarskosten, e.d.) zijn € 19.000. Men sluit een lening af van € 500.000, inclusief € 12.500 financieringskosten, die gedeeltelijk een consumptief bestedingsdoel heeft. Bovendien is er nog een eigenwoningreserve van € 100.000.De maximale eigenwoningschuld is € 334.000. Dit is het bedrag van de aankoop met aankoopkosten (€ 415.000 plus € 19.000) en verminderd met de eigenwoningreserve van € 100.000.Van de financieringskosten van € 12.500 is vervolgens € 8.564 aftrekbaar: € 334.000/(€ 500.000 -/- € 12.500) x € 12.500.De eigenwoningschuld van € 334.000 mag verhoogd worden met de schuld die toerekenbaar is aan de aftrekbare financieringskosten, zodat de totale eigenwoningschuld waarvoor de hypotheekrente aftrekbaar is op € 342.564 uitkomt.Van de financieringskosten is het restant van € 3.936 niet aftrekbaar en de box 3-schuld komt uit op € 157.436 (namelijk € 500.000 min de eigenwoningschuld van € 342.564).

Voor het bepalen van de aftrekbare en mee te financieren financieringskosten mag dus uitgegaan worden van de lening verminderd met de financieringskosten. Een ander standpunt (en dat is meteen de reden van de verduidelijking die de kennisgroep nu geeft) had kunnen zijn dat men uit had moeten gaan van de volledige hoofdsom (inclusief financieringskosten) als noemer. In dat geval, zouden de aftrekbare financieringskosten en de totale eigenwoningschuld lager uitvallen.

Boeterente Als er sprake is van een dalende hypotheekrente, kan het aantrekkelijk zijn om de lopende hypotheek over te sluiten en een lagere hypotheekrente te bedingen. Het rentenadeel dat de geldverstrekker dan heeft, zal men moeten compenseren, ofwel men betaalt een boeterente. De boeterente zelf is aftrekbaar als deze zakelijk is; dat is sinds 2017 in de wet vastgelegd (art. 3.119a lid 9 wet ib 2001) . De Hoge Raad heeft dat in zijn arrest van 17 november 2023 (ecli:nl:hr:2023:1570) met name bevestigd voor situaties van voor 1 januari 2017.Let daarbij op dat het om een reële boeterente gaat en niet om een in feite vervroegde betaling van toekomstige rentebetalingen. In dat laatste geval is er namelijk sprake van vooruitbetaalde rente en de aftrek daarvan is wettelijk getemporiseerd (art. 3.120 lid 4 wet ib 2001) .Als bij het oversluiten de boeterente meegefinancierd wordt, is de rente over de meegefinancierde boeterente niet aftrekbaar (stcrt. 2010 8462) . De lening en financieringskosten moet men dan splitsen in een box 1-deel (eigenwoningschuld) en een box 3-deel.