Woning via de BV verbouwen, slim of niet?
Privé of zakelijk? U kunt als dga uw woning vanuit privé kopen of via de BV. Het voordeel van privé een woning kopen, is dat de waardestijging van de woning onbelast is. Verwacht u echter een waardedaling of zelfs een verlies ten aanzien van de woning, dan kan het interessant zijn om de woning via de BV aan te kopen. Een mogelijk verlies bij verkoop is in de toekomst namelijk aftrekbaar bij de BV en daarnaast kan de BV alle kosten en lasten op de woning ook in aftrek brengen.
Zakelijk. Hier staat wel tegenover dat u als dga een zakelijke huur aan de BV moet betalen voor de bewoning. Als er namelijk geen sprake is van een zakelijke huurprijs, kan de Belastingdienst stellen dat u als dga wordt bevoordeeld, omdat u voor een te lage huurprijs in de woning mag wonen. In dat geval is er sprake van een verkapte dividenduitkering die wordt belast in box 2.
Verkapte dividenduitkering
Van een verkapte dividenduitkering is namelijk sprake als de BV de dga bewust bevoordeelt, bijv. door een te lage huurprijs te vragen voor de bewoning van de woning die met een willekeurige derde niet overeengekomen zou zijn. Over deze verkapte dividenduitkering bent u aanmerkelijkbelangheffing verschuldigd (box 2). Deze heffing bedraagt in 2024 24,5% over een bedrag van € 67.000 en over het meerdere bent u 33% verschuldigd.
Wat speelde er bij de rechter?
Uit de rechtspraak blijkt dat een verkapte dividenduitkering niet alleen op de loer ligt bij een te lage huurprijs. Dit kan ook aan de orde zijn als de BV een woning aankoopt (voor de bewoning van de dga), deze vervolgens gaat verbouwen (voor de dga) en met een verlies verkoopt aan de dga.
Aankoop en verbouwing. De BV waarvan Rick de dga is, kocht in 2012 een woning aan voor hem voor een bedrag van € 637.500. In 2013 heeft de BV de woning laten verbouwen en is deze levensloopbestendig gemaakt voor Rick. De totale kosten van de verbouwing bedroegen € 373.415.
Bewoning en verkoop. Toen de verbouwing gereed was, is Rick in de woning gaan wonen en betaalde hij een huursom van € 1.000 per maand. Vervolgens heeft de BV eind 2014 de woning voor een bedrag van € 570.000 aan Rick verkocht. Bij deze overdracht heeft de BV, gezien de geactiveerde verbouwingskosten, een fors verlies behaald. Dit verlies is uiteindelijk niet in aftrek gebracht (ECLI:NL:GHSHE:2023:1790) .
Verkapt dividend. De inspecteur is van mening dat geen enkele redelijk handelende onafhankelijke derde (lees: BV) eenzelfde beslissing zou hebben genomen om een woning aan te kopen en drastisch te verbouwen, om deze vervolgens te gaan verhuren voor een bedrag van € 1.000. Om deze reden heeft de inspecteur dan ook een verkapte dividenduitkering in aanmerking genomen bij Rick en zijn partner ter grootte van € 373.415, zijnde de verbouwingskosten.
Oordeel rechtbank
Rick is het hier niet mee eens, maar kan niet voldoende argumenten aandragen om Rechtbank Zeeland-West-Brabant op andere gedachten te brengen (ECLI:NL:RBZWB:2024:653) . De rechtbank gaat dan ook mee in het standpunt van de inspecteur. De woning is enkel gekocht, zodat Rick hierin kon gaan wonen en het pand is voor een fors bedrag verbouwd om aan de wensen en behoeften van Rick te voldoen. Rick is als dga dus bewust bevoordeeld door de BV en dus is er sprake van een verkapte dividenduitkering.
Maak uw profiel aan om dit advies en vele andere adviezen te kunnen ontdekken.