Niet de koper, maar de verkoper haakt af, wat nu?

Bod koper akkoord. Veelal wordt er mondeling via een makelaar onderhandeld over de uiteindelijke aankoop van de woning, waarbij overeenstemming over de prijs en de leverdatum essentieel is. Later wordt een en ander in een schriftelijke koopovereenkomst vastgelegd. In deze casus was er via e-mail (dus schriftelijk) bevestigd door de makelaar dat het bod van koper Koen akkoord was. Er is dus overeenstemming bereikt en Koen kan het nog bewijzen ook.

Nee, toch niet. In deze casus was Koen dan ook heel verbaasd toen bleek dat verkoper Vincent ervan afzag. Koen had drie dagen nadat de bevestiging van het bod was ontvangen, aan de makelaar gevraagd waar de koopovereenkomst bleef, zodat er getekend kon worden. De makelaar laat echter weten dat Vincent zich heeft bedacht! Wat kan Koen nog doen?

Gebonden of niet?

Verkoper mag ervan afzien. De reden waarom Vincent niet meer wil verkopen, is juridisch gezien niet zo relevant. De vraag is meer of Vincent reeds gehouden was aan de koopovereenkomst en of hij moet nakomen door de woning alsnog te leveren. In dit geval is het antwoord nee. Er is pas een rechtsgeldige - en dus afdwingbare - koopovereenkomst tot stand gekomen als er een schriftelijke koopovereenkomst door beide partijen is ondertekend. Dit is nog niet zo, dus kan de verkoper zich nog terugtrekken.

Schriftelijkheidsvereiste

Bij consumentenkoop. In dit geval is Koen een particulier die voor eigen gebruik een woning wil kopen. Op grond van artikel 7:2, lid 1 van het Burgerlijk Wetboek wordt de koper beschermd doordat er in dat geval pas een rechtsgeldige overeenkomst bestaat als een en ander op papier staat en is ondertekend. Het maakt in dit geval niet uit of de verkoper een particulier is. Let op.  Als er geen sprake zou zijn van een consumentenkoop van een woning, zou er op basis van het Burgerlijk Wetboek door de schriftelijke bevestiging van het bod wel een rechtsgeldige en afdwingbare koopovereenkomst tot stand zijn gekomen. Dan is een mondelinge acceptatie al voldoende. Dus in deze casus werkt de bescherming van de koper in het nadeel van de koper!

Geen schade vergoeden

Omdat het gaat om een totstandkomingsvereiste, is er geen koopovereenkomst die afdwingbaar is. Vincent is in dit geval ook niet gehouden mee te werken aan de verkoop van de woning en ook niet gehouden de schade van Koen te betalen. Schade die Koen lijdt door de kosten die hij gemaakt heeft voor financieel en makelaarsadvies, hoeft Vincent niet te betalen, omdat hij niet wanpresteert. Er zijn geen afspraken die Vincent niet nakomt.

Geen consumentenkoop

Wat nu als het geen consumentenkoop was geweest? Dan had de koper de verkoper kunnen dwingen om de koopovereenkomst te ondertekenen en de woning te leveren, dan wel had de koper een schadevergoeding kunnen ontvangen. Normaal gesproken geldt immers: afspraak is afspraak.

Bedenktijd. Overigens heeft de koper ook na de schriftelijke vastlegging nog drie dagen bedenktijd. In dat geval is de verkoper niet blij als de koper afhaakt. Zo zie je maar, een wetsbepaling ter bescherming van de een kan in de praktijk de ander juist helpen.