HUUR EN VERHUUR - 22.10.2024

Hospitaverhuur, wat moet u daarvan weten?

Vragen staat vrij …

Vraagbaak. Als (verhuur)makelaar of als eigenaar van een verhuurde woning krijgt u mogelijk vragen over de gevolgen van hospitaverhuur.

Algemene vragen. Er is uiteraard niets op tegen om (algemene) vragen op dat vlak te beantwoorden, maar enige voorzichtigheid is wel geboden.

Weet waar u aan begint. Zeker bij vragen over de financiële en fiscale gevolgen van hospitaverhuur zou u om de juiste antwoorden te geven heel goed op de hoogte moeten zijn van de privésituatie van de vragensteller. Waarschijnlijk bent u dat in onvoldoende mate. Dit vraagt om voorzichtigheid. U kunt ook te klantgericht zijn.

Aansprakelijk voor fout advies? Ga dus niet op de stoel van een financieel adviseur of belastingadviseur zitten. Als het fout zou gaan, is de kans dat uw cliënt u aanspreekt immers niet denkbeeldig en als u adviseert buiten uw deskundigheid, zou uw aansprakelijkheidsverzekering ook nog wel eens niet thuis kunnen geven.

Hospitaverhuur

Deel woning. Bij hospitaverhuur verhuurt de bewoner (de eigenaar of de hoofdhuurder) een deel van zijn woning aan iemand anders.

Huisgenoten. Hij woont zelf ook in de woning en deelt voorzieningen met de huurder, zoals keuken, toilet en badkamer. De verhuurder en de huurder moeten een voordeur delen. Er mag dus geen sprake zijn van een zelfstandige woonruimte.

Regels en voorwaarden. Hierbij gelden onder andere de volgende regels en voorwaarden:

• de verhuurder moet zelf ook in de woning (een koop- of huurhuis) wonen;
• de verhuurder en de huurder moeten een toegang delen en gemeenschappelijke voorzieningen, zoals keuken, toilet en badkamer;
• de huurder moet 18 jaar of ouder zijn.

Aanvullend. Verder geldt dat de huurder en de verhuurder:

• een huurcontract moeten hebben afgesloten;
• geen (geregistreerd) partner van elkaar mogen zijn. Het moet dus gaan om een zakelijke relatie;
• allebei op het adres moeten staan ingeschreven in de Basisregistratie Personen (BRP) bij de gemeente.

Aandachtspunten

Gemeentelijke regels. Mogelijk stelt de gemeente extra voorwaarden voor kamerverhuur, bijv. dat hiervoor een vergunning nodig is.

Hypotheek. Ook moet de hypotheekverstrekker of (bij een huurwoning) de eigenaar geïnformeerd worden.

Verzekeringen. Ook de inboedel- en de opstalverzekeraar moeten geïnformeerd worden.

Toeslagen, uitkeringen en belastingen

Wat betekent dit financieel? De hospita ontvangt huur, wat gevolgen kan hebben voor uitkeringen, toeslagen en belastingen.

Geen gevolgen mits ... Als er aan de voorwaarden voor hospitaverhuur is voldaan, heeft kamerverhuur geen gevolgen voor:

• AOW-, WIA-, Wajong- of WW-uitkering;
• huurtoeslag, kinderopvangtoeslag, zorgtoeslag, kindgebonden budget;
• Algemene nabestaandenwet.

Let op.  Als er niet wordt voldaan aan de regels voor hospitaverhuur, kan de vrijstelling vervallen. Dit kan grote financiële consequenties hebben.

Wel gevolgen. Kamerverhuur kan wel gevolgen hebben voor:

• bijstandsuitkering;
• aanvullende inkomensvoorziening ouderen (AIO);
• inkomstenbelasting van de verhuurder indien de huur hoger is dan het vrijgestelde bedrag (in 2024 € 5.998).

Voor meer informatie over fiscale vrijstelling voor kamerverhuur, ga naar https://www.tipsenadvies.nl , Download Zone, jaargang 29, nr. 9.

Wat is er verder van belang?

Zelfstandig of onzelfstandig. De huur mag maximaal de huur volgens het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte (WWSO) bedragen. Er is qua huur een onderscheid tussen een zelfstandige of onzelfstandige woonruimte. Let op.  Bij een zelfstandige woonruimte gelden de hospitaregels niet.

Goed vastleggen. Wie een deel van zijn woning gaat verhuren, moet duidelijke afspraken met de huurder maken. Tip.  Op de website van het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening staat wat er in een papieren of digitaal huurcontract moet staan en ook wat juist niet mag ( https://bit.ly/4eP6L1m ). Het huurcontract moet onder meer afspraken bevatten over:

• de (kale) huurprijs: ten hoogste de maximale huurprijs van een onzelfstandige woonruimte;
• eventuele servicekosten;
• de duur van de huurovereenkomst;
• welke voorzieningen de huurder mag gebruiken.

Huisregels. Het is verder verstandig om wat huisregels af te spreken, dan weet iedereen waar hij zich aan te houden heeft. Tip.  Met huisregels kan ook bereikt worden dat er geen overlast ontstaat voor buurtbewoners.

Proeftijd en opzegging huur

Eerste negen maanden. Bij hospitaverhuur gelden de eerste negen maanden van het huurcontract als proeftijd. In deze maanden kan de verhuurder zonder een reden te geven de huur opzeggen. De huurder heeft gedurende deze proeftijd dus geen huurbescherming.

Opzegtermijn verhuurder. Wel moet de verhuurder ook in de proefperiode een opzegtermijn van drie maanden in acht nemen. Dit houdt in dat de huurder drie maanden de tijd heeft om te verhuizen, nadat de huur is opgezegd.

Opzegtermijn huurder. Voor huurders is de opzegtermijn hetzelfde als hun betaaltermijn: meestal een maand, maximaal drie maanden.

Extra beëindigingsgrond. Als de hospita het huurcontract van zijn eigen woning opzegt, dan eindigt automatisch ook het huurcontract met de hospitahuurder.

Langer dan gewenst? Zegt de verhuurder de huur vlak voor het einde van de negen maanden op, dan kan de huurder dus een jaar in de kamer wonen. Als er niet (op tijd) wordt opgezegd, krijgt de huurder automatisch een huurcontract voor onbepaalde tijd.

Na de proeftijd? Na de proeftijd van negen maanden geldt de normale huurbescherming. De verhuurder moet dan een wettelijke reden hebben om de huur op te zeggen. Let op.  Hiervoor moet de verhuurder dan wel naar de rechter.

Gemeentelijke belastingen

Eigenaar. Eigenarenbelastingen, bijv. de OZB, blijven voor rekening van de verhuurder. Dit is omdat de OZB niet afhankelijk is van hoeveel mensen er in het huis wonen.

Gebruiker. Gebruikersbelastingen, bijv. afvalstoffen- en rioolheffing, mogen wel in rekening worden gebracht bij de huurder. Deze kosten hangen namelijk af van hoeveel mensen er in het huis wonen. Tip.  Het bedrag dat u extra betaalt omdat u iemand in huis heeft, mag u bovenop de kale huur en servicekosten in rekening brengen.

Goed verhuurderschap. De verhuurder van een kamer, moet zich houden aan regels die gelden voor goed verhuurderschap. Deze regels moeten huurmisstanden tegengaan, zoals woondiscriminatie of een te hoge borg.