Startersvrijstelling overdrachtsbelasting ook bij woning in aanbouw?

OVB. Wie een woning koopt, is in beginsel overdrachtsbelasting (OVB) verschuldigd. Het tarief voor woningen bedraagt normaal gesproken 2%, maar onder voorwaarden geldt er een vrijstelling. Onlangs kwam voor Rechtbank Zeeland-West-Brabant (ECLI:NL:RBZWB:2024:3944) de vraag aan de orde of de vrijstelling ook geldt als er op het moment van aankoop al een andere woning in aanbouw is en zo ja, van welke feiten dit afhangt.

Vrijstelling OVB

De vrijstelling is met name bedoeld om voor jongeren de aankoop van een woning wat te vergemakkelijken. De vrijstelling betekent ten opzichte van het normale tarief van 2% voor een woning van bijv. € 400.000 namelijk een besparing van € 8.000. Let op.  De vrijstelling kent wel de nodige voorwaarden. Zo geldt de vrijstelling alleen voor jongeren tussen 18 en 35 jaar die de vrijstelling nog niet eerder hebben benut. Ook mag de prijs van de woning niet meer bedragen dan € 510.000 (2024). Verder is vereist dat de woning na verkrijging anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gebruikt gaat worden. Deze laatste eis stond centraal in de hiervoor genoemde rechtszaak.

Woning in aanbouw. In de betreffende zaak had een stel een stuk grond gekocht om een woning op te laten bouwen. Later dat jaar werd echter ook een woning gekocht die gebruikt werd om in te wonen zolang de nieuw te bouwen woning nog niet was opgeleverd. De inspecteur was van mening dat hieruit bleek dat deze woning slechts tijdelijk gebruikt zou worden en daarmee niet voldaan werd aan de eis dat de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gebruikt zou worden. Dit betekende volgens hem dat de vrijstelling OVB niet van toepassing was.

Anders dan tijdelijk als hoofdverblijf? In genoemde rechtszaak stond de vraag centraal of de woning al dan niet anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gebruikt zou gaan worden. Een duik in de wetshistorie bracht aan het licht dat de wetgever er in principe van uitging dat de woning dan minstens een half jaar als hoofdverblijf bewoond moet worden. Hiervan kan alleen worden afgeweken als er sprake was van evident misbruik.

Evident misbruik? De rechtbank stelde vervolgens vast dat er geen sprake was van evident misbruik en vond dat er dus recht bestond op de vrijstelling van OVB. Dat de woning slechts voor bepaalde tijd als hoofdverblijf gebruikt zou gaan worden, deed daarvoor niet ter zake. De woning werd immers al meer dan een half jaar als hoofdverblijf gebruikt en ook ten tijde van de rechtszaak werd de woning nog steeds als hoofdverblijf gebruikt. Dit omdat nu eenmaal nog niet vaststond wanneer de woning in aanbouw zou worden opgeleverd. Dat belanghebbende ook een stuk grond had gekocht waarop een woning zou worden gebouwd en de intentie had om hier te gaan wonen zodra de woning zou zijn opgeleverd, maakte evenmin dat de vrijstelling niet zou gelden.

Wat betekent dit?

Uit de uitspraak volgt dat de eis dat u de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken, niets anders betekent dan dat u in beginsel minstens een half jaar in de woning moet gaan wonen. De inspecteur kan dit aanvechten, maar moet dan aannemelijk maken dat er duidelijk sprake is van misbruik. Houd dit goed in de gaten, want zonder vrijstelling betaalt u in 2024 10,4% OVB.