EIGEN WONING - 13.09.2024

Startersvrijstelling bij koop huis zonder makelaar?

Startersvrijstelling

Koopt u een huis en bent u ten tijde van de aankoop minimaal 18 jaar en nog geen 35 jaar oud, dan kunt u, als u aan de voorwaarden voldoet, in aanmerking komen voor de startersvrijstelling. U hoeft dan geen overdrachtsbelasting te betalen.

Wat zijn de voorwaarden? De voorwaarden zijn:

• u gaat de woning voor langere tijd zelf bewonen;
• op het moment van ondertekening van de notariële leveringsakte bij de notaris bent u minimaal 18 jaar oud en jonger dan 35 jaar;
• op het moment dat u de woning koopt, mag de waarde van de woning inclusief eventuele aanhorigheden, zoals tuin, garage of schuur in het economisch verkeer niet hoger zijn dan € 510.000 (2024). Let op.  Staat de woning op erfpachtgrond, dan telt ook de waarde van de gekapitaliseerde canon mee voor de waarde van de woning;
• u mag de startersvrijstelling voor overdrachtsbelasting niet eerder gebruikt hebben. U kunt namelijk slechts één keer gebruikmaken van deze vrijstelling.

Partners. Koopt u de woning tezamen met iemand anders, zoals uw partner, dan kunt u beiden in aanmerking komen voor de startersvrijstelling als u beiden aan de voorwaarden voldoet. Voldoet slechts één van u aan de voorwaarden, dan wordt de vrijstelling berekend over het deel van de woning dat toebehoort aan degene die voldoet aan de voorwaarden.

Rechtszaak over waarde koophuis

Onlangs moest de rechter zich nog buigen over het feit of de koopsom of de taxatiewaarde van een woning moet worden aangemerkt als economische waarde (ECLI:NL:GHDHA:2024:1434) . Wat speelde er?

Fiscus ligt dwars. In 2022 koopt een stel een woning van een kennis van de oom van de vrouw van het stel voor een bedrag van € 395.000. In verband met de financiering wordt de woning getaxeerd. De marktwaarde van de woning bedraagt volgens het taxatierapport € 430.000. Het stel maakt bezwaar tegen de op aangifte voldane overdrachtsbelasting van € 8.600 (2% van € 430.000). Zij beroepen zich daarbij op de startersvrijstelling (art. 15 lid 1 onderdeel p WBRV) . Het bezwaar wordt door de inspecteur afgewezen, omdat de waarde van de woning meer bedraagt dan € 400.000 (grens voor de startersvrijstelling 2022).

De zaak komt voor de rechter. De inspecteur haalt aan dat de woning niet door tussenkomst van een makelaar openbaar is aangeboden en dus niet op de meest geschikte manier na de beste voorbereiding is verkocht aan de hoogste bieder. Rechtbank Den Haag deelt de mening van de inspecteur dat de koopsom van de woning niet kan worden aangemerkt als de waarde in het economisch verkeer. Volgens de rechtbank dient er dan ook uitgegaan te worden van de getaxeerde marktwaarde van € 430.000.

Hoger beroep. Het stel laat het er niet bij zitten en gaat in hoger beroep. Hof Den Haag oordeelt dat de economische waarde van de woning gelijk is aan de koopsom van € 350.000 en dat de startersvrijstelling van toepassing is. Het is immers niet aannemelijk dat een kennis van de oom van de vrouw het stel zomaar een voordeel gunt van € 35.000. Dat de woning niet door tussenkomst van een makelaar is verkocht, doet hier niets aan af. Volgens het hof is er dan ook sprake van een transactie tussen onafhankelijke partijen.