KAMERVERHUURVRIJSTELLING - 27.09.2024

Kamerverhuurvrijstelling: een oplossing voor kamernood?

Kamernood studenten

De kamernood onder studenten is de afgelopen jaren fors toegenomen. Veel studenten hebben daarom moeite een geschikte kamer te vinden. Reden voor de overheid om een campagne te starten die de hospita in de schijnwerpers zet. De hospita die een kamer in een eigen woning verhuurt aan een student, krijgt te maken met de kamerverhuurvrijstelling (art. 3.114 wet ib) . De regeling maakt het fiscaal aantrekkelijk voor de woningeigenaar om een deel van de eigen woning te verhuren.

Onbelaste huurinkomsten

De kamerverhuurvrijstelling stelt verhuurders in staat om huurinkomsten tot en met € 5.998 per jaar onbelast te ontvangen. Zonder deze regeling zouden de huuropbrengsten belast kunnen zijn als resultaat uit overige werkzaamheden (box 1) of zou een deel van de eigen woning belast zijn als inkomen uit sparen en beleggen (box 3).

Voorwaarden Om in aanmerking te komen voor de kamerverhuurvrijstelling, moeten verhuurder en huurder aan een aantal voorwaarden voldoen:

• de woning moet het hoofdverblijf van de verhuurder zijn;
• de huurder moet de ruimte gebruiken als woonruimte;
• de verhuurde ruimte moet deel uitmaken van de eigen woning. Dit betekent dat de huurder een zelfstandige kamer of etage huurt, maar gezamenlijke voorzieningen, zoals de keuken en badkamer, mag gebruiken;
• zowel verhuurder als huurder moeten op het adres van de woning ingeschreven staan in de Basisregistratie Personen. De Hoge Raad (ecli:nl:hr:2020:1741) heeft dit bevestigd in zijn arrest van 6 november 2020;
• de jaarlijkse huurinkomsten moeten onder de vrijstellingsgrens blijven.

Kennisgroepstandpunt Zodra men het grensbedrag in een jaar overschrijdt, zijn de opbrengsten volledig belast. De kennisgroep onroerende zaken heeft in een standpunt (kg:051:2024:11) onlangs de vraag beantwoord vanaf welk moment men niet meer aan de voorwaarden voor de kamerverhuurvrijstelling voldoet. De situatie was als volgt: vanaf 1 februari 2023 verhuurt belastingplichtige een kamer aan een student. Vanaf november 2023 zijn de huuropbrengsten hoger dan het grensbedrag. Aan alle overige voorwaarden voor toepassing van de kamerverhuurvrijstelling voldoet men.

Standpunt kennisgroep Volgens de kennisgroep voldoen verhuurder en huurder daarmee vanaf het begin van de verhuur, 1 februari 2023, niet aan de voorwaarden voor de kamerverhuurvrijstelling. De gevolgen hiervan zijn fors: het verhuurde deel van de woning is niet langer onderdeel van de eigen woning. Dit deel verhuist daarom van box 1 naar box 3 samen met een evenredig deel van de eigenwoningschuld.

Vervreemding Deze sfeerovergang van box 1 naar box 3 is een vervreemding van een deel van de eigen woning (art. 3.119aa lid 4 wet ib) . Dat betekent dat de verhuurder voor dat deel van de woning met de bijleenregeling te maken krijgt.

Tijdelijke overschrijding Het is goed mogelijk dat men in het ene jaar het grensbedrag overschrijdt, maar in het andere jaar niet. Stel dat de verhuur plaatsvindt van 1 september 2024 tot 1 september 2026 met een huur van € 550 per maand. In 2024 en in 2026 blijven de totale huuropbrengsten onder het grensbedrag van € 5.998, maar in 2025 niet. Per 1 januari 2025 verhuist de verhuurde kamer met een evenredig deel van de hypotheek naar box 3 om op 1 januari 2026 weer naar box 1 te verschuiven.

Woonlasten De kamerverhuurvrijstelling kan een aantrekkelijke mogelijkheid zijn voor een woningeigenaar om extra belastingvrije inkomsten te genereren. Bovendien kan men de eigen woonlasten hiermee verminderen.

bz-advies

Zorg dat de verhuuropbrengsten het grensbedrag niet overschrijden om te voorkomen dat de verhuurde kamer met een evenredig deel van de hypotheek niet langer onderdeel van de eigen woning is.