HUUR EN VERHUUR - 11.07.2024

Wanneer zijn bedingen over servicekosten oneerlijk?

Wat zijn servicekosten?

Servicekosten zijn kosten die verhuurders in rekening brengen naast de kale huurprijs voor zaken en diensten die gerelateerd zijn aan de bewoning. Dit kunnen bijv. kosten zijn voor schoonmaak van gemeenschappelijke ruimtes, voor onderhoud van het gebouw en voor nutsvoorzieningen, zoals water en elektriciteit.

Voor meer informatie over servicekosten, ga naar https://www.tipsenadvies.nl , Download Zone, jaargang 29, nr. 7.

Hoofdregel. Servicekosten mogen in rekening worden gebracht als ze daadwerkelijk zijn gemaakt en redelijk zijn. Het is gebruikelijk dat partijen overeenkomen dat de huurder een maandelijks voorschot betaalt, waarbij de verhuurder jaarlijks een eindafrekening opstelt.

Wat speelde er bij de rechtbank?

Complex met 212 zelfstandige woningen. In deze zaak (ECLI:NL:RBAMS:2024:2098) ging het om een complex met 212 zelfstandige woonruimtes, voornamelijk verhuurd aan jongeren en young professionals. Naast individuele woonruimtes zijn er in het complex ook gemeenschappelijke voorzieningen beschikbaar, zoals een co-werkruimte en een dakterras.

Bedingen in het huurcontract. De huurovereenkomst bevatte onder andere bepalingen over:

• nutsvoorzieningen: een vergoeding voor gespecificeerde nutsvoorzieningen, zoals de levering van elektriciteit;
• algemene servicekosten: een vergoeding voor overige zaken en diensten die - naast de gespecificeerde nutsvoorzieningen - geleverd worden in verband met bewoning van het gehuurde;
• lidmaatschapskosten (‘membershipkosten’: contributie voor de services en diensten als gebruiker en lid van het appartementencomplex.

In strijd met Europees consumentenrecht?

De huurders stelden onder meer dat de bepalingen over de algemene servicekosten en de lidmaatschapskosten in strijd waren met de Europese richtlijn oneerlijke bedingen (Richtlijn 93/13/EEG) en daarom voor vernietiging in aanmerking kwamen.

Mag rechter toetsen aan de richtlijn? De rechter mag bedingen alleen toetsen aan de richtlijn als deze niet kwalificeren als een kernbeding. Volgens de rechter zijn de bedingen met betrekking tot de servicekosten en membershipkosten geen kernbeding, waardoor er aan de Europese richtlijn oneerlijke bedingen moet worden getoetst.

Oordeel rechter

Oneerlijke bedingen. De kantonrechter oordeelt dat de bepalingen over de algemene servicekosten en lidmaatschapskosten oneerlijk zijn. De belangrijkste redenen hiervoor zijn:

1. gebrek aan transparantie: in de huurovereenkomst is niet duidelijk gespecificeerd hoe de servicekosten en de lidmaatschapskosten zijn opgebouwd. Huurders kunnen daardoor niet inschatten welke financiële verplichtingen zij aangaan;
2. eenzijdige vaststelling van kosten: de verhuurder heeft de mogelijkheid om de hoogte van de kosten eenzijdig vast te stellen en te wijzigen zonder duidelijke criteria of gronden. Dit creëert een ongelijk speelveld ten nadele van de huurders.

Gevolgen van de uitspraak

Recht op terugbetaling. Doordat de bedingen in het huurcontract in strijd zijn met het Europese (en Nederlandse) consumentenrecht, worden deze vernietigd. Omdat de bedingen daardoor niet meer geldig zijn, zijn deze kosten door de huurders onverschuldigd betaald. De huurders hebben daarom recht op terugbetaling van de algemene servicekosten en de membershipkosten.

Praktische tips

Om als verhuurder te voorkomen dat servicekosten of lidmaatschapskosten aan huurders moeten worden terugbetaald, kunnen de hiernavolgende tips worden doorgevoerd.

• Zorg voor transparantie. Specificeer alle kostenposten duidelijk en gedetailleerd in de huurovereenkomst om juridische geschillen te voorkomen.
• Eenzijdige wijzigingen vermijden. Vermijd bepalingen die u als verhuurder de mogelijkheid geven om kosten eenzijdig vast te stellen of te wijzigen. Wijzigingen mogen met een goede reden worden doorgevoerd, maar niet eenzijdig aan de huurder worden opgelegd.