Voorkeursrecht niet nageleefd, boete verschuldigd

Wat speelde er?

Akte van verdeling. Sinds oktober 1984 zijn Gerrie en Albert eigenaar van twee pakhuizen. De eigendom van de pakhuizen is bij akte van verdeling door Gerrie en Albert verkregen.

Recht van voorkeur met boetebeding. In de akte van verdeling is een recht van voorkeur opgenomen met daaraan verbonden een boetebeding. De bepaling luidt als volgt: “Indien één der eigenaren voornemens is over te gaan tot verkoop van zijn aandeel in het onderhavige onroerend goed, zal hij verplicht zijn zijn mede-eigenaar met dit voornemen schriftelijk in kennis te stellen. Laatstgenoemde heeft alsdan het recht van voorkeur om gemeld aandeel aan te kopen voor de prijs, vast te stellen in onderling overleg, of bij gebreke hiervan door drie deskundigen, waarvan één wordt aangewezen door de verkopende partij, één door de tegenpartij en de derde door de beide aangewezen deskundigen, samen in overleg. (...). Indien één der medegerechtigden tot verkoop van zijn aandeel overgaat zonder de andere gerechtigde de gelegenheid te hebben gegeven op de boven aangegeven wijze van zijn voorkeursrecht gebruik te maken of zijn medewerking niet verleent, nadat door de andere gerechtigde is verklaard dat hij van zijn voorkeursrecht gebruikmaakt, zal de nalatige partij een direct opvorderbare boete van vijftigduizend gulden (ƒ 50.000) verbeuren.”

Verkoop aandeel. In 2018 heeft Gerrie aan Albert kenbaar gemaakt dat hij zijn aandeel in de gemeenschap wilde verkopen en daartoe dat aandeel eerst aangeboden aan Albert. Albert wil van dit aanbod gebruikmaken. Een maand later trekt Gerrie zijn aanbod in. Anderhalf jaar later wil Albert verkopen. Hij vraagt Gerrie of hij gebruik wil maken van zijn voorkeursrecht. Dat wil hij wel. Enkele maanden later verwijt Albert Gerrie dat hij zich niet aan zijn verplichting heeft gehouden. Dat is volgens Albert al de tweede keer dat Gerrie zijn verplichtingen niet nakomt. Hij vordert de boete.

Oordeel hof

Uitleg voorkeursrecht. Uit de stellingen van partijen leidt Hof Arnhem-Leeuwarden af dat de kern van het geschil de strekking, betreft van het zinsdeel ‘tot verkoop van zijn aandeel overgaat’. Ziet dat zinsdeel alleen op de situatie dat de verkopende partij zijn aandeel heeft verkocht aan een derde (standpunt Gerrie) of ook op de situatie dat de andere gerechtigde aan de verkopende gerechtigde heeft verklaard gebruik te willen maken van zijn voorkeursrecht, maar een van de partijen vervolgens niet meewerkt dat de uitoefening van dat voorkeursrecht, bijv. door niet mee te werken aan prijsonderhandelingen en/of het benoemen van deskundigen (standpunt Albert) (ECLI:NL:GHARL:2023:6710) ?

Boete verschuldigd bij verkoop. Het hof is van oordeel dat de boetebepaling zo uitgelegd moet worden dat deze alleen van toepassing is als de verkopende gerechtigde zijn aandeel heeft verkocht aan een derde. In deze situatie kan de verkopende gerechtigde de boete verschuldigd zijn aan de andere gerechtigde, als hij deze andere gerechtigde niet eerst in de gelegenheid heeft gesteld om zijn voorkeursrecht uit te oefenen. Tip.  Om te voorkomen dat de rechter eraan te pas moet komen, is het van belang dat bedingen in contracten zorgvuldig worden beschreven. Ga in op meerdere scenario’s die zich kunnen voordoen en schrijf nadrukkelijk op wat de bedoeling is.