BURENRECHT - 11.07.2024

Ramen binnen de verboden afstand hoeven niet te worden verwijderd

Onlangs bij de rechter ...

Uitkijk op blinde muur. Hans is eigenaar van een pand dat grenst aan een appartementencomplex. Tussen de beide percelen staat op de grond van het appartementencomplex een blinde muur. In de achtergevel van het pand van Hans zitten twee ramen. Deze bevinden zich binnen een afstand van twee meter van de erfgrens en kijken uit op de blinde muur.

Andere ramen gezet. Hans had de ruimte op de benedenverdieping aanvankelijk in gebruik als opslagruimte, maar inmiddels heeft hij daar een kantoor gerealiseerd. Daarom heeft hij de geblindeerde ramen vervangen door ramen met doorzichtig draadglas.

Muur gesloopt. In verband met verbouwingswerkzaamheden aan het appartementencomplex wordt de blinde muur gesloopt. Vanuit het kantoor van Hans is er daardoor direct zicht op de naast gelegen appartementen. De Vereniging van Eigenaars (VvE) eist dat de ramen worden voorzien van ondoorzichtig glas. De ramen bevinden zich binnen een afstand van twee meter van de erfgrens. Dat is in strijd met de wet en vormt een inbreuk op het eigendomsrecht van de leden van de VvE.

Wat staat er in de wet?

Verboden afstand. Zonder toestemming is het niet geoorloofd om binnen een afstand van twee meter van de erfgrens vensters of andere muuropeningen te hebben die direct uitzicht geven op het erf van de buren (art. 5:50 lid 1 BW) .

Uitzicht. Dat ligt anders als de vensters of muuropeningen uitzicht hebben op de openbare weg of openbaar water of als het uitzicht niet verder reikt dan tot een binnen twee meter van de muuropening zich bevindende muur.

Bestemming gewijzigd of muur gesloopt. Deze muuropeningen blijven geoorloofd, ook nadat het naburig erf zijn openbare bestemming heeft verloren of de muur is gesloopt (art. 5:50 lid 2 BW) .

Voor meer informatie over de regels voor vensters en andere openingen, ga naar https://www.tipsenadvies.nl , Download Zone, jaargang 29, nr. 7.

Hoe oordeelt de rechter?

Eerst de ramen, daarna de sloop. Rechtbank Noord-Holland (ECLI:NL:RBNHO:2024:2253) stelt vast dat de ramen en de deur in de achtergevel van Hans zich bevinden binnen de verboden afstand van twee meter van de erfgrens. Deze muuropeningen waren al aanwezig voor de sloop van de blinde muur. Sindsdien geven ze vrij uitzicht op de aangrenzende appartementen.

Ramen geoorloofd. De wet zegt duidelijk dat ramen of andere muuropeningen binnen de verboden afstand die al aanwezig zijn als de muur waar ze uitzicht op hebben wordt gesloopt, geoorloofd blijven. De VvE kan zich daar niet tegen verzetten. Dat de ruimte door Hans is gewijzigd van opslagruimte in kantoor speelt geen enkele rol. Dat deze bestemmingswijziging niet zou zijn toegestaan, staat immers niet in de wet. De vordering van de VvE om het glas van de ramen ondoorzichtig te maken en de deur vast te zetten, wordt door de rechter afgewezen. De VvE moet € 2.073 aan proceskosten betalen.