Pacht ontbonden wegens te geringe omzet en te laag rendement

Onlangs bij de rechter

Ontbinding pachtovereenkomst. Een pachter heeft een overeenkomst van hoevepacht gesloten voor de pacht van een boerderij met cultuurgrond met een totale oppervlakte van 8.79 hectare. Na enkele jaren wil de verpachter de pacht ontbinden. Volgens de verpachter is er geen sprake meer van een bedrijfsmatige exploitatie van het gepachte ter uitoefening van de landbouw. Dat is een voorwaarde om van pacht te kunnen spreken (art. 7.312 BW) .

Bedrijfsmatige exploitatie

Met bedrijfsmatige exploitatie van een landbouwbedrijf wordt bedoeld een complex van economische activiteiten die is gericht op het behalen van winst. De volgende punten die in onderlinge samenhang moeten worden beschouwd, zijn daarbij van belang:

1. de omvang van het bedrijf en de onderlinge samenhang van de bedrijfsactiviteiten;
2. de vraag of er noodzakelijke en voldoende investeringen worden gedaan;
3. de hoogte van het redelijkerwijs te verwachten ondernemingsrendement;
4. de vraag of de ondernemer (de pachter) een hoofdfunctie heeft buiten de landbouw.

Voldoende winst behaald?

De pachter stelt dat hij zijn inkomsten haalt uit het fokken van paarden en uit de exploitatie van een kwartel- en kippenhouderij. Daarvoor overlegt hij een financieel overzicht dat door hemzelf is opgesteld. Volgens deze opgave heeft hij de laatste twee jaar respectievelijk € 15.006 en € 13.618 winst behaald, alleen al door de verkoop van kwarteleieren. Ook stelt hij dat hij het laatste jaar een nettobedrijfsresultaat heeft behaald van € 30.000.

Geen duidelijke financiële gegevens. De pachter kan geen winst- en verliesrekening en balans over de laatste twee boekjaren met een objectieve toelichting van zijn boekhouder of accountant overleggen. Daar was door de rechter wel om gevraagd. Uit de door de pachter overgelegde financiële gegevens kan niet worden afgeleid of het bij de bedrijfsvoering met paarden gaat om een fokkerij of om een handelsstal. Dat laatste is geen bedrijfsmatige landbouw. Datzelfde geldt voor het inscharen van paarden van derden als pensionstal.

Te rooskleurig. De opgave van de behaalde winst met de verkoop van kwarteleieren wordt door de verpachter betwist. In dat geval zou de pachter jaarlijks ongeveer 82.000 kwarteleieren moeten verkopen. Gezien de beperkte omvang van zijn bedrijf is dat niet erg waarschijnlijk. Ook het nettoresultaat van € 30.000 is te rooskleurig voorgesteld. Als drie incidentele opbrengsten buiten beschouwing worden gelaten, resteert er een winst van € 12.500. Daartegenover staat een aanzienlijke schuldenlast van € 117.850.

Hoe oordeelt de rechter?

Geen bedrijfsmatige exploitatie. Gezien de geringe omzet en het ontbreken van investeringen valt niet te verwachten dat het rendement van het bedrijf in de toekomst hoger zal worden. Rechtbank Gelderland (ECLI:NL:RBNHO:2023:6464) concludeert dat er van bedrijfsmatige exploitatie van een landbouwbedrijf geen sprake is. Daarom wordt de pachtovereenkomst ontbonden.