UW RAADSMAN - 11.07.2024

Nieuwe witwastypologieën voor de vastgoedsector

Strijd tegen witwassen

Heel veel regels. De overheid probeert, mede op grond van internationale afspraken, ernst te maken van de strijd tegen witwassen. Dit omdat er een relatie bestaat tussen witwassen en zware criminaliteit. Denk aan mensensmokkel en de handel in wapens en harddrugs. De strijd tegen zware criminaliteit is natuurlijk een nobel doel, maar veel ondernemers weten zich nog nauwelijks raad met alle regels die op hun pad komen.

Ook voor de banken. Dit geldt voor MKB-ondernemers, maar onlangs trokken ook de banken nog aan de bel, omdat het voldoen aan alle anti-witwasregels bijna onmogelijk zou zijn. Dit raakt uiteraard ook de mogelijkheden voor bonafide ondernemers, bijv. bij het krijgen van een financiering. Regelmatig levert zelfs het aanvragen van een zakelijke bankrekening al problemen op. Veel ondernemers ergeren zich ook mateloos aan het bedrag dat banken maandelijks in rekening brengen voor het cliëntenonderzoek van zakelijke rekeninghouders. Ook dit komt voort uit de anti-witwasregels.

Vastgoedsector

Nieuwe lijst. Op basis van Nederlandse witwasjurisprudentie zijn er in 2024 (nieuwe) witwastypologieën vastgesteld die vooral gericht zijn op transacties door en met buitenlandse rechtspersonen en vastgoed. De integrale lijst staat op de website van de FIU ( https://www.fiu-nederland.nl/typologieen ).

Buitenlandse rechtspersonen en UBO’s. Bij de typologieën op de nieuwe lijst gaat het veelal om vastgoedtransacties door of met buitenlandse vennootschappen of in het buitenland gevestigde UBO’s (Ultimate Beneficial Owners).

Op https://www.tipsenadvies.nl , Download Zone, jaargang 29, nr. 7 vindt u een lijst met een selectie van de voor de vastgoedsector meest toepasselijke punten.

Ongebruikelijke transacties

Meldingsplicht. Vanwege de grote rol die transacties met vastgoed hebben binnen de witwaspraktijken is in de strijd hiertegen een belangrijke rol weggelegd voor vastgoedprofessionals. Denk aan de meldingsplicht die vastgoedprofessionals hebben bij ongebruikelijke transacties. De meldingsplicht bij ongebruikelijke transacties en de daarbij geformuleerde objectieve en subjectieve indicatoren en de nu gepubliceerde lijst met witwastypologieën liggen in elkaars verlengde.

Om wat voor transacties gaat het? Veelal gaat het om transacties die:

• geen reëel (legaal) belang lijken te hebben;
• lijken te zijn opgezet om de ware toedracht van de transactie te verhullen;
• lijken te zijn opgezet om de identiteit van de werkelijke betrokkenen te verhullen;
• lijken te worden verricht ten behoeve van achterliggende belanghebbenden die deze transacties zelf niet zouden kunnen aangaan.

Lastig. In veel van de hiervoor genoemde gevallen is het natuurlijk lastig om vast te stellen of er inderdaad iets aan de hand is. Uiteraard is niet iedere transactie van of met een buitenlandse vennootschap of UBO verdacht. U bent immers geen opsporingsambtenaar en u heeft (gelukkig) ook niet de bevoegdheden en verplichtingen die de overheid op dit gebied wel heeft. Let op.  Dit neemt niet weg dat er van u als vastgoedprofessional wel het een en ander verwacht wordt. De gepubliceerde typologieën kunnen daarbij een hulpmiddel zijn.