Huurverhoging mogelijk terugbetalen?

Wat is een huurverhogingsbeding?

Meer dan het inflatiepercentage. Bij vrijesectorwoningen was het gebruikelijk en juridisch mogelijk om de huur met meer dan het jaarlijkse inflatiepercentage te verhogen als hiervoor een beding in de huurovereenkomst was opgenomen. Deze contractvrijheid werd vaak goed benut door verhuurders. In een dergelijk beding staat met hoeveel procent de huur jaarlijks maximaal verhoogd kan worden. Vaak is dat een paar procent bovenop de inflatie van dat jaar.

In strijd met Europees recht?

Gronden voor huurverhoging? In verschillende rechtszaken hebben kantonrechters in individuele gevallen geoordeeld dat zo’n huurverhogingsbeding in strijd is met de Europese richtlijn over oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Deze richtlijn regelt dat een huurverhoging niet te nadelig mag zijn voor een huurder. Volgens de kantonrechters moeten de betreffende huurverhogingsbedingen op grond van Europees recht en Europese rechtspraak de gronden bevatten op basis waarvan de huurprijs kan worden aangepast en ook de wijze waarop. Deze gronden moeten een geldige reden vormen voor de wijziging van de huurprijs.

Huurverhogingen teruggedraaid. De verhuurder moet de huurder over de huurverhoging informeren als hij van zijn bevoegdheid tot wijziging gebruikmaakt en de huurder moet vervolgens een reële mogelijkheid hebben om de huurovereenkomst daadwerkelijk te beëindigen. Kantonrechters hebben daarmee huurverhogingen over jaren achtereen teruggedraaid, waardoor de verhuurders flinke bedragen moeten terugbetalen.

De hogere rechter beslist. Als deze lijn door andere rechters wordt gevolgd, zou dat uiteindelijk kunnen betekenen dat jarenlange huurverhogingen teruggedraaid moeten worden en huurders te veel betaalde huur moeten terugkrijgen. Zo ver is het nog niet. Verhuurders zijn namelijk in hoger beroep gegaan. Ook een rechter heeft aan de Hoge Raad gevraagd om een uitspraak hierover. Let op 1.  Ook in het ROZ-model huur woonruimte is een dergelijke huurverhogingsmogelijkheid opgenomen. ROZ adviseert om zo nodig juridisch advies in te winnen. De hogere rechterlijke uitspraken worden afgewacht. Let op 2.  Jaarlijkse huurverhogingen in de vrije sector worden sinds 2021 bij wet beperkt. Sindsdien bepaalt de overheid de maximale verhoging. Dat is de inflatie of de gemiddelde cao-loonstijging plus enkele procenten. Voor 2024 is de maximale huurverhoging 5,5% (4,5% inflatie plus 1%).

Vrees voor miljardenstrop

De vrees in de sector is dat, mocht de Hoge Raad uiteindelijk de verhuurders in het ongelijk stellen, de verhuurders dan mogelijk tot wel € 6,4 miljard aan huur moeten terugbetalen over de afgelopen 15 jaar. Dat berekende vastgoedadviesbedrijf CBRE in opdracht van IVBN, de belangenbehartiger van institutionele beleggers in huurwoningen. Mocht de inflatiecorrectie wel standhouden bij de Hoge Raad, maar de opslag daarbovenop niet, dan is de schade maximaal € 1,7 miljard. Dit valt te verwachten. Let op.  Volgens IVBN zullen terugbetalingen van de huur leiden tot financiële problemen bij verhuurders en een forse schadepost voor pensioendeelnemers. Pensioenfondsen investeren namelijk veel in huurwoningen.