APPARTEMENTSRECHTEN - 14.06.2024

Wat als de VvE een eigenaar wil helpen om een illegale situatie in stand te laten?

Verbod op rolluiken

Vastgelegd in de splitsingsakte. Bij een nieuwbouwcomplex werd het plaatsen van rolluiken, screens, etc. door de eigenaren niet mooi bevonden, gezien het ontwerp en de gebruikte materialen van de gevel. Dit werd in de splitsingsakte opgenomen met een verwijzing naar het huishoudelijk reglement (HR). Daarin was geregeld dat er alleen met toestemming van de vergadering eventueel hiervan kon worden afgeweken. Eén eigenaar heeft vrijwel meteen na de oplevering toch rolluiken geplaatst en hiervoor geen toestemming gevraagd. De VvE wil de eigenaar helpen, ook al is het niet toegestaan.

Alsnog toestemming VvE. De eigenaar vraagt in de vergadering van de VvE alsnog toestemming. In de vergadering is besloten dat de rolluiken mogen blijven hangen, maar dat dit een volgende keer niet is toegestaan. Dit wil de VvE in een besluit of in het HR vastleggen.

Regeling in huishoudelijk reglement. De splitsingsakte geeft een bevoegdheid om een en ander in het HR te regelen. Een HR wordt met 2/3 meerderheid van de stemmen aangenomen en kan gepubliceerd worden in de openbare registers. Het heeft dan meer rechtskracht als een besluit. Let op.  Als in de splitsingsakte staat dat het niet is toegestaan, kan dat niet alsnog in het HR geregeld worden. Ditzelfde geldt ook met besluiten in de vergadering. Een besluit in strijd met de splitsingsakte, is nietig en wordt geacht niet te bestaan.

Hoe moet dit dan wel worden opgelost?

Nieuw huishoudelijk reglement? Deze kwestie kan in dit geval worden opgelost door een nieuw HR vast te leggen. Maar let op: gaat 2/3 deel van de eigenaren ermee instemmen dat er voor een eigenaar een uitzondering geldt en voor alle andere eigenaren niet? Hoe rechtvaardigt men dan ten opzichte van opvolgende eigenaren dat iedereen niet mag wat deze eigenaar wel mag?

Besluit met gebruikersovereenkomst. Het is beter om - naast het aanpassen van het HR - in een besluit gecombineerd met een gebruikersovereenkomst goed vast te leggen dat bij overdracht van het appartement de rolluiken verwijderd moeten worden en dat de kosten voor eventuele reparatie van de gevel alsook eventueel onderhoud onder de rolluiken voor de eigenaar is die de rolluiken heeft aangebracht. Dan stopt deze uitzondering in ieder geval bij verkoop van het appartement en is goed vastgelegd welke voorwaarden er gelden.

Welke eigenaar gaat hier nu mee akkoord? Men kijkt tegen de rolluiken van de ander aan, maar mag zelf geen rolluiken aanbrengen. Wat nu als een tweede eigenaar dit - net zoals de eerste eigenaar - toch doet zonder toestemming? Gaat het bestuur dan handhaven en sommeren dat de rolluiken verwijderd moeten worden? Wellicht wordt er een beroep gedaan op het evenredigheidsbeginsel. Een weigering om rolluiken te plaatsen, is een besluit waarvan vernietiging op basis van het beginsel van redelijkheid en billijkheid gevraagd kan worden. Oftewel: het risico is aanwezig dat de eigenaar met succes het besluit kan aanvechten. Tip.  Motiveer goed met duidelijke redenen waarom er voor deze ene keer een uitzondering geldt en voor andere keren niet. Zo hebben de rechter en eigenaren in de toekomst een houvast. Bedenk goed of het gedetailleerd vastleggen van deze uitzondering wel in het belang is van alle eigenaren en het gemeenschappelijk bezit.