AAN- EN VERKOOP - 14.06.2024

Kopers die de Nederlandse taal niet machtig zijn

Wat speelde er?

Chinese kopers. De kopers van een woning zijn van Chinese origine. Een van hen is de Nederlandse taal niet machtig en de ander slechts beperkt. De makelaar stelt een koopovereenkomst op.

Inhoud koopovereenkomst. Omdat kopers de Nederlandse taal niet (geheel) machtig zijn, is er eveneens een Engelstalige koopovereenkomst opgesteld. Op 26 juni 2021 hebben partijen de koopovereenkomst getekend. In de koopovereenkomst is onder meer het volgende bepaald/opgenomen:

• de koopprijs bedraagt € 2.550.000;
• de levering vindt plaats op 30 november 2021 (of zo veel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen);
• de kopers moeten uiterlijk op 3 juli 2021 een bankgarantie stellen van € 255.000;
• bij ontbinding op grond van toerekenbare tekortkoming verbeurt de nalatige partij een boete van 10% van de koopsom.

De Engelstalige koopovereenkomst is niet getekend. De Nederlandstalige versie wel. Overleg vindt via whatsapp en e-mail plaats in het Engels.

Kopers in gebreke gesteld. Op 12 juli 2021 heeft de verkoper de kopers in gebreke gesteld vanwege het verstrijken van de termijn voor het storten van de bankgarantie. Zij worden tevergeefs gesommeerd om de bankgarantie te stellen. Op 30 november 2021 nemen de kopers niet af.

Koop ontbonden

Contractuele boete opgeëist. Op 10 december 2021 stuurt de verkoper een brief aan de kopers waarin onder meer staat dat zij hun verplichtingen uit de koopovereenkomst niet zijn nagekomen. De verkoper ontbindt daarom de koopovereenkomst en vordert de contractuele boete van 10% van de koopsom, een aanvullende schadevergoeding en de kosten van verhaal.

Verweer kopers. De kopers stellen primair dat er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen, omdat er geen sprake is van wilsovereenstemming. Subsidiair stellen zij dat er sprake is van dwaling en dat de overeenkomst moet worden vernietigd.

Oordeel rechtbank

Koopovereenkomst tot stand gekomen. Eerst beoordeelt Rechtbank Noord-Nederland of er tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen (ECLI:NL:RBNNE:2023:3347) . In de koopovereenkomst zijn alle essentialia opgenomen (de beschrijving van de woning, een koopprijs en een leveringsdatum). Een getekende koopovereenkomst is een onderhandse akte als bedoeld in artikel 156 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. Dat de akte is getekend door een niet-Nederlands sprekend persoon, maakt dat niet anders. Een dergelijke akte heeft dwingende bewijskracht tussen partijen (art. 157 lid 2 Rv) . Om deze reden gaat de rechtbank uit van de waarheid van de inhoud van de akte, maar ook dat de wil van de kopers op deze inhoud was gericht.

Kopers trekken aan het kortste eind. De kopers stellen dat zij de Nederlandse taal niet machtig zijn. Dat gegeven is volgens de rechtbank een omstandigheid die voor hun rekening en risico komt. Van belang hierbij is dat de kopers zich op de Nederlandse woningmarkt begeven en het hun eigen verantwoordelijkheid is om te begrijpen, zo nodig door professionele bijstand in te schakelen (bijv. een aankoopmakelaar), onder welke voorwaarden zij een koopovereenkomst voor een woning sluiten.