Koop penthouse wegens verhuur door de rechter ontbonden

Praktijkvoorbeeld

Koop-/aannemingsovereenkomst penthouse. Een koper heeft een koop-/aannemingsovereenkomst gesloten met een projectontwikkelaar voor de aankoop van een penthouse met parkeerplaatsen. De koopprijs bedraagt € 1,1 miljoen. Het penthouse maakt deel uit van een project van twee gebouwen met in totaal 90 koopappartementen. Zo staat het in de brochure die aan de koper is overhandigd.

Verkoop aan investeerder. Nadat de overeenkomst is getekend, hoort de koper dat de projectontwikkelaar 65 van de 90 appartementen heeft verkocht aan een investeerder die de appartementen wil gaan verhuren. Daarop wil de koper de overeenkomst ontbinden. Hij zou immers komen te wonen in een gebouw met uitsluitend koopappartementen. Nu het merendeel van de appartementen wordt verhuurd, zal er sprake zijn van een grote doorstroming en weinig sociale cohesie.

Voorbehoud in brochure. In de brochure staat duidelijk dat daaraan geen rechten kunnen worden ontleend. Daarin staan ook geen concrete afspraken en het geeft geen garantie dat er alleen koopappartementen worden gerealiseerd. Daarbij is het niet ongebruikelijk dat er in een appartementencomplex woningen door kopers worden verhuurd.

Verwachtingen gewekt

De brochure geeft inderdaad geen garantie dat de koper komt te wonen in een gebouw met alleen maar koopappartementen waar de kopers zelf in gaan wonen. Maar een verkoopbrochure wekt wel bepaalde verwachtingen bij een mogelijke koper. De informatie in zo’n brochure weegt mee bij de beslissing om al dan niet over te gaan tot aankoop van een appartement of penthouse. Door de brochure wordt de verwachting gewekt dat er alleen koopappartementen worden gerealiseerd. Dat wordt bevestigd in de koopovereenkomst waarin staat dat het penthouse deel uitmaakt van een project met 90 koopwoningen.

Geen koopappartementen meer. Het klopt dat de 65 appartementen die aan de investeerder zijn verkocht nog steeds koopappartementen zijn. Maar een redelijke uitleg brengt met zich mee dat onder koopappartementen moet worden verstaan dat deze appartementen door de kopers zelf zullen worden bewoond. De 65 appartementen die in één koop aan de investeerder zijn verkocht voor verhuur, kunnen niet meer als koopappartementen worden beschouwd.

Toestemming nodig van de gemeente. Daar komt bij dat de projectontwikkelaar aan de gemeente toestemming heeft moeten vragen voor de verkoop aan de investeerder. De gemeente heeft het zogenoemde ‘gebiedspaspoort’ moeten wijzigen om de verhuur van de appartementen door de investeerder mogelijk te maken. De verkoop van meer dan 2/3 deel van de appartementen voor verhuur is ook niet te vergelijken met een individuele koper die zijn appartement wil gaan verhuren.

Hoe oordeelt de rechter?

Koopovereenkomst ontbonden. Het gekochte penthouse voldoet niet aan wat de koper daarvan op basis van de overeenkomst mocht verwachten. Dit betekent dat de projectontwikkelaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen. Op basis daarvan wordt de overeenkomst door Rechtbank Rotterdam (ECLI:NL:RBROT:2024:137) ontbonden. De projectontwikkelaar moet € 1.642 aan proceskosten betalen.