Grens tussen aanbieden en oneerlijke handelspraktijken

Landbouwgrond opgesplitst in bouwkavels. De laatste jaren is er een levendige handel ontstaan in landbouwgrond die wordt opgesplitst in bouwkavels, ook als het verre van zeker is of er daadwerkelijk woningbouw zal worden toegestaan. Zeker particuliere kopers kunnen ernstig in de problemen komen als later blijkt dat er op het beoogde bouwkavel niet gebouwd mag worden. Als de nieuwe bestemming niet doorgaat, is de grond immers slechts een fractie van de aankoopsom waard.

Wat vindt de overheid? Door de verkaveling moet er bij het ontwikkelen van een nieuwbouwproject rekening worden gehouden met veel meer partijen. Dit kan in de praktijk belemmerend werken. Particuliere kopers kunnen de gevolgen van de aankoop van grond, waarop nog geen nieuwe bestemming rust, veelal niet goed overzien. Zij kunnen hierdoor in ernstige (financiële) problemen komen. Hier ziet de overheid een rol weggelegd voor de AFM en de ACM.

De rol van de rechter

Waar het gaat om de bescherming van particuliere kopers bij speculatieve grondhandel, is er ook een rol weggelegd voor de rechter. Het is vaak de rechter die consumenten te hulp schiet als er bij de overeenkomst sprake is geweest van een wilsgebrek (dwaling) of oneerlijke handelspraktijken.

Praktijkvoorbeeld

Een buitenkansje? Karel koopt van Victoria BV, die zich bezighoudt met de aan- en verkoop van landbouwgrond, een perceel van 350 m² voor € 64.750. Karel veronderstelt dat hij hierop (na bestemmingswijziging) een woning mag bouwen. In de brochure en ook tijdens het verkoopgesprek wordt de indruk gewekt dat de grond is gelegen in een nieuwbouwproject waar ruimte zou zijn voor ongeveer 3.000 woningen. Bij de verkoop wordt er nauwelijks aandacht besteed aan de risico’s die de aankoop met zich meebrengt. Het zou gaan om een buitenkansje waarop snel beslist moest worden, omdat het principe wie het eerst komt die het eerst maalt, zou gelden. Voorafgaande aan de levering wijst de notaris Karel erop dat de aankoop speculatief en uiterst risicovol is en dat, als er geen bestemmingswijziging komt, de grond slechts een fractie van de aankoopprijs waard is.

Koop ontbonden, boete opgeëist. Hierop besluit Karel de leveringsakte niet te ondertekenen. Victoria BV eist vervolgens de contractuele boete (20% van de koopsom) op.

Dwaling? Karel weigert de boete te betalen en doet hierbij onder andere een beroep op dwaling. Volgens de rechter is het voor een geslaagd beroep op dwaling van belang of er sprake was van oneerlijke handelspraktijken door Victoria BV.

Oneerlijke handelspraktijken

Rechtbank Midden-Nederland is van mening dat er door de beweringen van Victoria BV, dat het zou gaan om een buitenkansje, dat het aanbod beperkt geldig was en dat snel handelen geboden zou zijn, inderdaad sprake is geweest van oneerlijke handelspraktijken (ECLI:NL:RBMNE:2024:149) . Hierbij speelde ook nog een rol dat Victoria BV zich niet alleen presenteerde als vastgoedhandelaar, maar ook als projectontwikkelaar. Ook was de verstrekte informatie onduidelijk of in elk geval te vaag over het (risicovolle en speculatieve) karakter van de overeenkomst. Het was redelijk dat Karel als consument op de informatie van Victoria BV vertrouwde. Karels beroep op dwaling slaagt.