Geen goede trouw, dus ook geen verkrijging door verjaring

Wat speelde er?

Aankoop woonhuis met grote tuin. 15 jaar geleden heeft Piet een vrijstaand woonhuis gekocht op een perceel van 3.280 m² . Zowel aan de koopovereenkomst als aan de leveringsakte zijn een kadastrale kaart en een situatietekening gehecht die door Piet voor akkoord zijn getekend.

Perceel grond betwist. Het perceel grenst aan een stuk bosgrond van ruim 3.000 m² . Buurman Kees zegt daarvan de eigenaar te zijn. Piet is er altijd van uitgegaan dat het stuk bosgrond behoort tot de grond die hij heeft gekocht. Zo heeft zijn makelaar hem dat verteld. Nu dat door Kees wordt betwist, stelt Piet dat hij door bevrijdende dan wel verkrijgende verjaring eigenaar van de grond is.

Bevrijdende verjaring

Termijn van 20 jaar. Voor verkrijging door bevrijdende verjaring is vereist dat de oorspronkelijke eigenaar (Kees) gedurende een aaneengesloten periode van 20 jaar niet meer de bezitter was van de grond (art. 3:105 lid 1 en art. 3:306 BW) . Dat speelt hier niet. De verjaringstermijn kan daarom pas zijn gaan lopen toen Piet de eigendom verkreeg van zijn perceel. Dat is minder dan 20 jaar geleden, dus van verkrijging door bevrijdende verjaring is geen sprake.

Verkrijgende verjaring

Termijn van tien jaar en te goeder trouw. Voor verkrijgende verjaring geldt een termijn van tien jaar (art. 3:99 lid 1 BW) . De persoon (Piet) die stelt eigenaar te zijn geworden door verkrijgende verjaring, moet de grond gedurende tien jaar in bezit hebben genomen. Ook moet hij te goeder trouw zijn. Hij moet om goede redenen menen dat hij eigenaar is van de grond (art. 118 BW) . Goede trouw wordt vermoed aanwezig te zijn. Tegenbewijs daartegen is toegelaten.

Schriftelijke stukken zijn duidelijk. Kees betwist dat Piet te goeder trouw is. Zowel in de getekende koopovereenkomst als in de akte van levering staat dat hij alleen het perceel met het woonhuis en tuin heeft gekocht. Er wordt niets vermeld over het daarachter liggende perceel. Uit de kadastrale kaart en de situatietekening blijkt duidelijk dat het perceel met de bosgrond niet aan hem is overgedragen. Dat moet voor Piet duidelijk zijn geweest.

Wat zegt de rechter?

Andere vorm en andere oppervlakte. Gelukkig voor Kees krijgt hij van Hof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2023:9217) gelijk. Uit de kadastrale kaart blijkt duidelijk de vorm van het perceel dat Piet heeft gekocht. Deze vorm is heel anders dan de vorm van het achterliggende bosperceel. Door ondertekening van de kadastrale kaart wist Piet dat het achterste deel niet tot de verkochte grond behoorde. Het argument van Piet dat hij alles in grote haast heeft getekend, maakt geen indruk. Dat komt voor zijn rekening en risico.

Geen verkrijgende verjaring. Als de vorm zo duidelijk afwijkt, had Piet nader onderzoek moeten doen. Dat speelt des te meer als het om zo veel vierkante meters gaat. Op basis van de leveringsakte is aan hem 3.280 m² overgedragen, terwijl hij nu aanspraak maakt op 3.000 m² meer. De enkele mededeling van de makelaar dat het achterliggende stuk bosgrond ook van hem is, maakt dat niet anders. De rechter oordeelt dat Piet niet te goeder trouw is en dat er daarom geen sprake kan zijn van verkrijgende verjaring.