Cultuurgrond te duur gekocht, bedrog of speculatie?

Een buitenkansje?

Aankoop landbouwgrond. Karel koopt van Victoria BV, die zich bezighoudt met de aan- en verkoop van landbouwgrond, een perceel van 350 m² voor € 64.750. Karel veronderstelt dat hij hierop (na bestemmingswijziging) een woning mag bouwen.

Nieuwbouwproject. In de brochure, en ook tijdens het verkoopgesprek, wordt de indruk gewekt dat de grond is gelegen in een nieuwbouwproject in de metropoolregio Amsterdam, in een gebied waar ruimte zou zijn voor ongeveer 3.000 woningen. Het zou gaan om een buitenkansje waarop snel gehandeld moest worden (binnen een week), omdat voor dit project het principe ‘wie het eerst komt, die het eerst maalt’, zou gelden.

Waarschuwing notaris. In een schriftelijke verklaring schrijft de notaris dat hij bereid is mee te werken aan de levering van het perceel, maar dat hij de koper er uitdrukkelijk op wil wijzen dat het gaat om een risicovolle en speculatieve transactie. De notaris wijst er verder op dat als er geen bestemmingswijziging komt, en dit is verre van zeker, de grond slechts een fractie van de koopsom waard is.

Ontbinding koop en boete. Hierop besluit Karel de akte niet te ondertekenen en dus de koopsom ook niet te betalen. Victoria BV laat het hierbij niet zitten en gaat over tot buitengerechtelijke ontbinding van de koop en eist de contractueel bepaalde boete (20% van de koopsom) op.

Hoe beslist de rechter?

Het is uiteindelijk aan Rechtbank Midden-Nederland (ECLI:NL:RBMNE:2024:149) om te beslissen of Karel de contractuele boete moet betalen.

Wat mag de koper verwachten? De rechter gelooft de verklaring van Karel dat hij door de verkoper niet is geïnformeerd over het speculatieve karakter van de transactie. Vervolgens is de vraag wat Karel veronderstelde en (objectief) mocht veronderstellen ten aanzien van de transactie.

Dwaling? Omdat Karel een beroep doet op vernietiging van de overeenkomst wegens dwaling, is de rol van Victoria BV bij het ontstaan van de verkeerde veronderstellingen die leefden bij Karel van belang. Het gaat er niet alleen om wat Karel wist en hoorde te weten, maar ook of voor een vergelijkbare particuliere koper hetzelfde zou gelden.

Oneerlijke handelspraktijken?

Professionele verkoper. Volgens de rechter is er onder andere sprake van oneerlijke handelspraktijken “indien een koper door een doen of nalaten van een professionele opererende handelaar wordt gebracht tot het sluiten van een koopovereenkomst die de koper niet zou hebben gesloten zonder het doen of nalaten van de verkoper.”

Onder druk gezet? De rechter is van mening dat de verkoper de indruk heeft gewekt dat het een heel mooi en beperkt geldig aanbod was en dat (daarom) snel handelen geboden was. Dit zal bij Karel wel (zoals bedoeld) het gevoel hebben opgeroepen dat snel handelen geboden was.

Beroep op dwaling slaagt. Ook was de verstrekte informatie onduidelijk of in elk geval te vaag over het (risicovolle en speculatieve) karakter van de overeenkomst. Het was redelijk dat Karel als consument op deze informatie vertrouwde. Karels beroep op dwaling slaagt en hij is de contractuele boete niet verschuldigd. Victoria BV draait op voor de kosten van de procedure.