Woning terughuren van de kinderen, hoe werkt dat?

Vruchtgebruik

Voordelige constructie. In het verleden is er vaak geadviseerd om de eigen woning over te dragen aan de kinderen en het levenslange gebruik van de woning achter te houden bij de ouders. Belangrijkste voordeel hiervan was dat de toekomstige waardeaangroei van de woning op basis van de toen geldende regels vrijgesteld van erfbelasting bij de kinderen terechtkwam. Voorts bleef de schenk- c.q. overdrachtsbelasting beperkt. De (blote) eigendom van de woning had immers een lagere waarde dan de marktwaarde, omdat de woning tot het moment dat de ouders de woning verlaten, geen rendement voor de kinderen oplevert.

Reparatiewetgeving. De fiscale regelgeving is echter aangepast, waardoor het vruchtgebruik niet mag eindigen door het overlijden van de ouders. Let op.  U moet de woning dus hebben verlaten voordat u overlijdt. Is dat niet het geval, dan wordt de waardestijging bij het einde van het gebruiksrecht alsnog belast met erfbelasting. Omdat er geen garantie is dat de woning tijdig wordt verlaten, wordt er in de praktijk nog weinig gewerkt met het voorbehouden van een recht van gebruik en bewoning door de ouders.

Verkoop/schenken van de woning

Overdrachtsbelasting. Als u uw woning verkoopt/schenkt aan de kinderen, zijn zij 10,4% overdrachtsbelasting verschuldigd over de waarde in het economisch verkeer van de woning.

Schenkbelasting. Als u (een gedeelte van) de woning aan de kinderen schenkt, zijn zij over de schenking tot een bedrag van € 152.638 10% schenkbelasting verschuldigd en daarboven 20%.

Samenloopregeling. De verschuldigde schenkbelasting kan onder voorwaarden worden verrekend met de betaalde overdrachtsbelasting. De verrekening voorkomt een dubbele heffing. Het maakt dan dus geen verschil of u in contanten schenkt of dat u door overdracht van een deel van het huis schenkt. Let op.  De grondslag voor de berekening van de overdrachtsbelasting is de marktwaarde. De waarde voor de berekening van de schenkbelasting is de WOZ-waarde. Deze twee waarden hoeven niet aan elkaar gelijk te zijn.

Woning terughuren

Zakelijke huur. Na de verkoop/schenking van de woning komt de waardeontwikkeling volledig ten goede aan de kinderen. Om te voorkomen dat er een fictief vruchtgebruik ontstaat en er later alsnog erfbelasting is verschuldigd, moet u een zakelijke huurprijs betalen aan de kinderen. Door de fiscale wetgever is bepaald dat een zakelijke huur ten minste 6% van de WOZ-waarde moet zijn. Als de WOZ-waarde van uw woning bijv. € 500.000 bedraagt, moet de aan de kinderen te betalen huur dus ten minste € 30.000 per jaar bedragen.

Minder erfbelasting. Door het betalen van de huur daalt uw vermogen (of groeit uw vermogen minder hard aan), waardoor er bij uw overlijden minder erfbelasting is verschuldigd. Uw toekomstige nalatenschap is immers kleiner. De kinderen zijn over de door hen ontvangen huurinkomsten geen schenkbelasting verschuldigd.

Bij de kinderen in box 3. De belastingheffing voor de kinderen over de verhuurde woning blijft beperkt tot de vermogensrendementsheffing van box 3. Hoe hoog deze heffing is, is dan afhankelijk van de vermogenspositie van uw kinderen.