De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen treedt (tegelijk met de Omgevingswet) definitief in werking per 01.01.2024!

Nieuw systeem kwaliteitsborging

Het hele systeem van controle en toezicht op de bouw gaat veranderen. Op dit moment komt de bouwinspecteur van de gemeente nog langs tijdens de bouw. Deze bouwinspecteur moet toezien op de kwaliteit en moet controleren of er conform de vergunning en het Bouwbesluit  wordt gebouwd.

Kwaliteitsborger in plaats van bouwinspecteur.  De gemeente krijgt een andere rol. Tijdens de bouw laat de gemeente zich niet meer zien, maar daarvoor in de plaats komt er een onafhankelijke kwaliteitsborger, vaak ingeschakeld door de opdrachtgever. De initiatiefnemer (is vaak de aanvrager van de omgevingsvergunning) heeft de plicht om een kwaliteitsborger in te schakelen en om een borgingsplan in te dienen voordat er een bouwvergunning (dit heet straks Omgevingsvergunning bouwactiviteit) wordt afgegeven.

Taak kwaliteitsborgers. Een gecertificeerde kwaliteitsborger gaat bepalen of een bouwwerk (zoals een woning) voldoet aan het Bouwbesluit. Dit Bouwbesluit  gaat Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) heten en omvat alle technische regels waaraan een bouwwerk moet voldoen, zoals eisen van brandveiligheid en constructie. De kwaliteitsborger zal aan de hand van een borgingsplan (dat de gemeente wel toetst) een aantal belangrijke controles uitvoeren. Zo moet de kwaliteitsborger bij einde bouw en voor oplevering verklaren of de aannemer conform het Bbl heeft gebouwd. De gemeente geeft het gebouw aan de hand van deze verklaring vrij voor gebruik conform de vergunning. Zonder deze verklaring kan het gebouw niet in gebruik genomen worden.

Nieuwe rol gemeente

De nieuwe rol van de gemeente gaat straks het hiernavolgende inhouden.

1. Preventieve toets door anderen

De preventieve toets voor de omgevingsvergunning wordt na de inwerkingtreding van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen niet langer door het bevoegd gezag (vaak de gemeente) uitgevoerd. De gemeente hoeft de omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk niet langer te weigeren als uit de aanvraag niet blijkt dat het bouwwerk voldoet aan de voorschriften van het Bouwbesluit 2012. Ook hoeft er bij een vergunningsaanvraag niet langer aannemelijk te worden gemaakt dat er wordt voldaan aan de geldende bouwtechnische voorschriften. Dit wordt pas achteraf door de gemeente getoetst aan de hand van de verklaring van de kwaliteitsborger.

2. Risicobeoordeling

Bij de aanvraag van een omgevingsvergunning voor het bouwen moet een risicobeoordeling worden gevoegd. In deze risicobeoordeling moet onder meer worden ingegaan op “mogelijke risico’s van het specifieke bouwwerk met betrekking tot de naleving van de bouwtechnische voorschriften, met bijzondere aandacht voor onderdelen van het bouwwerk die aan het zicht worden onttrokken”.

3. Handhavingsbevoegdheid blijft

De gemeente houdt wel haar handhavingsbevoegdheden. Niet de kwaliteitsborger, maar de gemeente kan sancties opleggen als het bouwwerk niet voldoet. Op basis van de risicobeoordeling kan de gemeente beoordelen of deze al dan niet van haar handhavingsbevoegdheden gebruik moet maken.

Gereedmelding. Voordat een bouwwerk dat op basis van de vergunning is gerealiseerd, in gebruik wordt genomen, moet er een gereedmelding bij de gemeente worden gedaan. Bij deze gereedmelding moet een dossier worden overgelegd, het zogenaamde ‘dossier bevoegd gezag’. Uit dit dossier moet blijken dat het gerealiseerde bouwwerk voldoet aan de bouwtechnische voorschriften die op dat moment gelden. Met deze informatie kan de gemeente beoordelen of deze haar handhavingsbevoegdheden moet gebruiken.

4. Toetsing kwaliteitsborger

Voordat er een vergunning wordt afgegeven, toetst de gemeente of de kwaliteitsborger gecertificeerd is en of de toegepaste werkmethode geschikt is.

5. Dossier bevoegd gezag

Als laatste ontvangt de gemeente van de opdrachtgever het ‘as built dossier‘ (waaruit blijkt hoe het gebouw gebouwd is) samen met de goedkeurende verklaring kwaliteitsborger en bewaart dit.

6. Gemeente houdt ook taken

Er blijven ook taken bij gemeenten liggen die nu nog meegenomen kunnen worden tijdens de reguliere werkzaamheden. In de nieuwe situatie zal dit apart in de organisatie ingeregeld moeten gaan worden. Denk hierbij bijv. aan controle op veiligheid in de omgeving van de bouwplaats, registraties BAG en WOZ.

Gevolgen voor aannemers en opdrachtgevers

De gevolgen voor aannemers zijn groot. Niet alleen komt er een ander stelsel van kwaliteitsborging, ook de aansprakelijkheid wordt groter. Dit zal gevolgen hebben voor de prijs. Let op.  De kosten voor de kwaliteitsborging zijn in principe voor de opdrachtgever en worden door de aannemer doorbelast.

Voor opdrachtgevers. Voor opdrachtgevers is de belangrijkste wijziging dat de aansprakelijkheid na oplevering drastisch wijzigt. Nu kan de aannemer na oplevering nog stellen: “Niet ontdekt bij oplevering? Los het zelf maar op.“ Als het niet ging om een heel ernstig gebrek, kon alleen de verborgen gebrekenregeling helpen. Straks is de aannemer ook na oplevering aansprakelijk. Het is dan aan de aannemer om aan te tonen dat hem niets te verwijten valt. Deze omslag kan grote gevolgen hebben. Er wordt gesproken van een omkering van de bewijslast ten gunste van de opdrachtgever.

Aannemer moet bouwkwaliteit aantonen. De aannemer moet tijdens en na de bouw meer gaan aantonen dat de vereiste bouwkwaliteit geleverd wordt. Niet alleen moet de kwaliteitsborger geïnformeerd worden. Ook moet de aannemer een opleverdossier aan de opdrachtgever ter beschikking stellen. Let op.  Voor de particuliere opdrachtgever wordt dit van dwingend recht: de aannemer kan hier niet van afwijken. Ook moet de aannemer actiever en duidelijker waarschuwen voor, tijdens en na de bouw. Dit kan de particuliere opdrachtgever helpen naast de betere borging van de kwaliteit van de bouw.

Wat met betrekking tot het contract? De professionele opdrachtgever kan het stelsel van kwaliteitsborging en de plicht een dossier bevoegd gezag aan te leggen, niet inperken in het contract. Het opleverdossier, de verdergaande waarschuwingsplicht en de verdergaande aansprakelijkheid wel, mits dit duidelijk in de overeenkomst (en dus niet in algemene voorwaarden) is opgenomen.

Andere gevolgen voor de aannemer

De aannemer moet duidelijker en schriftelijk waarschuwen en daarnaast krijgt de aannemer de informatieplicht om de particuliere opdrachtgever te wijzen op zekerheidstelling en/of het afsluiten van een verzekering. Ook wordt de huidige 5%-regeling (achterhouden door de notaris van 5% van de laatste termijn tot uiterlijk drie maanden na oplevering) uitgebreid: de aannemer moet waarschuwen dat de termijn van drie maanden verlengd kan worden en de aannemer krijgt pas het geld van de notaris als de opdrachtgever hiermee schriftelijk heeft ingestemd.