AAN- EN VERKOOP - 15.05.2023

Verkoper akkoord met ontbinding koopovereenkomst?

Tegen de zin in van de verkoper. In de meeste koopovereenkomsten met betrekking tot woningen wordt een financieringsvoorbehoud opgenomen. Als de koper daar een beroep op doet, leidt dat soms niet alleen tot teleurstelling bij de verkoper, maar ook tot achterdocht. Heeft de koper wel zijn best gedaan? Maar wat als de verkoopmakelaar zegt dat de ontbinding akkoord is, tegen de zin in van de verkoper? Deze vraag werd onlangs behandeld door Rechtbank Rotterdam.

Wat speelde er?

Beroep op financieringsvoorbehoud. Het ging in deze procedure om de verkoop van een appartement door particulieren aan een BV. De koopovereenkomst was gesloten onder de ontbindende voorwaarde van non-financiering. De koper beriep zich daarop. De verkopers konden zich daar niet mee verenigen. Naar hun mening was de afwijzing van de financiering niet afkomstig van een erkende bankinstelling en werd er ook niet voldaan aan de documentatieplicht.

Voor meer informatie over het financieringsvoorbehoud, ga naar https://www.tipsenadvies.nl , Download Zone, jaargang 28, nr. 5.

Verkoopmakelaar: “Is goed zo”. De verkoopmakelaar had het standpunt van zijn opdrachtgevers mogelijk niet goed begrepen. De verkoopmakelaar berichtte aan de koper, nadat deze de ontbinding had ingeroepen, dat zijn cliënten nog zouden checken of de afwijzing voldoende gedocumenteerd is. De kopende BV stuurde hierop nog enkele stukken en eindigde het e-mailbericht met de woorden “Ga ervan uit dat dit bij deze opgelost is en wij een e-mail ter bevestiging krijgen dat het koopcontract ontbonden wordt”. De verkoopmakelaar zou vervolgens telefonisch hebben laten weten dat het zo goed is en dat de overeenkomst is ontbonden. De notaris berichtte hierna aan de koper dat hij van de makelaar had vernomen dat de koop vanwege non-financiering is ontbonden en dat het dossier wordt gesloten.

Verkopers: “Helemaal niet goed zo”. De verkopers zagen dat anders en eisten nakoming. Toen de koper dat weigerde, eisten ze de contractuele boete op jegens de koper, omdat deze volgens hen tekortgeschoten is. De koper beriep zich op de telefonische mededeling van de makelaar. Of dat telefoongesprek werkelijk op deze wijze heeft plaatsgevonden, bleef onduidelijk. Dat de notaris aan de koper over de sluiting van het dossier had bericht, stond echter wel vast.

Rechter: “Is dus akkoord”

Akkoordverklaring makelaar. Rechtbank Rotterdam (ECLI:NL:RBROT:2023:2132) wees de vordering van de verkopers af. De rechter overwoog dat ervan uit wordt gegaan dat de makelaar in het telefoongesprek met de koper heeft medegedeeld dat alles in orde was en dat de koop was ontbonden. Dat werd ondersteund door de brief van de notaris. Of de verkopers zelf ook akkoord waren gegaan met de ontbinding of juist tegen de makelaar hadden gezegd dat zij dit niet waren, is volgens de rechter niet relevant. De akkoordverklaring van de makelaar geldt als een verklaring namens de verkopers, omdat de verkopers de makelaar als een hulppersoon hebben ingeschakeld.

Hulppersoon van opdrachtgever. De mogelijkheid bestaat dus dat een opdrachtgever (bijv. de verkoper van een woning) gehouden wordt aan de verklaringen van zijn makelaar, niet omdat deze vertegenwoordiger zou zijn, want dat is hij niet, maar omdat hij als een hulppersoon van de opdrachtgever wordt beschouwd.