VERKOOP - 23.12.2022

Hoever gaat de mededelingsplicht van de verkoper?

Wat speelde er?

Mededelingsplicht en vragenlijst. Rechtbank Overijssel (ECLI:NL:RBOVE:2022:488) heeft een uitspraak gedaan die een wat genuanceerder licht werpt op de mededelingsplicht van de verkoper in relatie tot de vragenlijst en de garantie dat de woning geschikt is voor normaal gebruik.

Asbest gevonden bij sanering. De (voormalig) eigenaren van een woning kwamen op enig moment tot de ontdekking dat er asbest in de bodem van hun woning aanwezig was. Ze laten de boel saneren, maar niet overal. Onder meer rondom een boom die niet mocht worden gekapt, maar ook onder een verharding op het terrein, is niet gesaneerd. In 2011 is er een saneringsrapport opgemaakt waarin dit staat opgenomen. Op enig moment besluiten de eigenaren te gaan verkopen.

Vragenlijst en onderzoeksrapport. In de vragenlijst geven de eigenaren aan dat hun niet bekend is dat de grond rondom de woning verontreinigd is. Boven dit antwoord schrijven de eigenaren met de hand ‘asbest gesaneerd’. Ook vermelden zij in de vragenlijst dat er een onderzoeksrapport is, maar dit rapport krijgen de kopers niet. De kopers vragen er echter ook zelf niet naar.

Koopovereenkomst met asbestclausule

Koper bekend met asbest? In de koopovereenkomst wordt vervolgens een zogenaamde ‘asbestclausule’ opgenomen, waarin staat dat de kopers ermee bekend zijn dat er asbest in de onroerende zaak aanwezig is en waarin de verkopers worden gevrijwaard voor alle aansprakelijkheid die hieruit voortvloeit. In de overeenkomst staat echter ook dat het de verkopers niet bekend is dat de woning verontreinigingen bevat die het normale gebruik van de woning belemmeren.

Onderzoek na levering. Als de kopers na de levering een asbestonderzoek laten doen, blijkt dat verschillende delen van de woning en het perceel verontreinigd zijn en dat er gesaneerd moet worden. De kopers willen dat de verkopers hiervan de kosten dragen, maar daar voelen de verkopers weinig voor. Omdat partijen er onderling niet uitkomen, is een gang naar de rechter noodzakelijk. De kopers spreken de verkopers aan vanwege non-conformiteit en dwaling.

Voor meer informatie over (non-)conformiteit, ga naar https://www.tipsenadvies.nl , Download Zone, jaargang 27, nr. 1.

Wat vindt de rechter?

De kopers wisten het ... De rechter oordeelt vervolgens dat de kopers ermee bekend waren dat er asbest in de verkochte zaak aanwezig was. Er kan dus niet worden geconcludeerd dat het verkochte niet aan de overeenkomst beantwoordde en dat er sprake was van non-conformiteit.

... maar de verkopers ook. De verkopers wisten dat niet het gehele perceel was gesaneerd en dat er maatregelen zouden moeten worden genomen als er werkzaamheden rondom de boom zouden worden verricht of als de verharding op het terrein zou worden verwijderd.

Non-conform. Het is daarom wel degelijk zo dat de asbestvervuiling het normale gebruik van de tuin in de weg stond. De mededeling van de verkopers dat er geen vervuilingen aanwezig waren die het normale gebruik belemmerden, was dan ook onjuist, omdat als de kopers bijv. in de tuin graafwerkzaamheden willen verrichten, ze maatregelen moeten treffen vanwege het asbest.