IN DE KIJKER - 17.11.2021

De ouderdomsclausule, koper let op!

Standaardbepaling

Oude(re) woning. Het is bijna een standaard gebruik dat in de koopovereenkomst van een woning een ouderdomsclausule wordt opgenomen. Dit gebeurt zelfs bij woningen die pas 20 jaar oud zijn. Met een dergelijke clausule spreken de koper en de verkoper af dat de verkoper in principe niet aansprakelijk is voor gebreken aan de woning die verband houden met de ouderdom van de woning.

Afwijkend. Daarmee wordt afgeweken van de algemene regel uit het Burgerlijk Wetboek dat de verkoper aansprakelijk is voor deze gebreken (art. 7:17 BW) . Een ouderdomsclausule is dus een zogenaamde ‘exoneratieclausule’. De verkoper beperkt zijn aansprakelijkheid hierdoor.

Onderzoeksplicht XXL. Uit recente rechtspraak, onder meer uit een uitspraak van Hof Arnhem -Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2020:3682) , blijkt dat de koper extra alert moet zijn als er een ouderdomsclausule in de overeenkomst is opgenomen. De koper heeft dan een zwaardere onderzoeksplicht. Hij had immers kunnen weten dat het hier ging om een oude(re) woning en het is een feit van algemene bekendheid dat aan een dergelijke woning mogelijk meer gebreken kleven dan aan een nieuwe(re) woning. Tip.  Adviseer een koper om een gedegen bouwtechnische keuring uit te laten voeren.

Twee stromingen

Beperkte uitleg bij niet-limitatieve clausule. In de rechtspraak lijken zich de laatste jaren twee stromingen te ontwikkelen. Aan de ene kant zijn er rechters die de restrictieve uitleg hanteren (zie bijv. een uitspraak van Hof Amsterdam). Het hof oordeelde in deze zaak (ECLI:NL:GHAMS:2019:4501) dat een heel algemeen geformuleerde ouderdomsclausule met daarin een niet-limitatieve opsomming zo moet worden uitgelegd dat alleen de gebreken die daadwerkelijk verband houden met de leeftijd van de woning, onder de ouderdomsclausule vallen.

Voorbeeld.“Het is koper bekend dat de woning omstreeks [aantal] jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden, lager liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, staat hij niet in voor de kwaliteit van onder andere [volgt een niet limitatieve opsomming]. In afwijking van artikel [..] van deze koopovereenkomst worden bouwkundige kwaliteitsgebreken geacht niet belemmerend te werken op het in dit artikel omschreven woongebruik. ” Let op.  De woorden ‘onder andere’ maken de ouderdomsclausule anders wel erg ruim.

Ruime uitleg bij limitatieve clausule. Er is ook een stroming die een ruimere uitleg hanteert, zoals bijv. in een uitspraak van Hof ’s-Hertogenbosch (ECLI:NL:GHSHE:2016:193) . Het hof oordeelde in deze zaak dat bij een clausule waarin een limitatieve opsomming wordt gegeven van gebreken, een dergelijke exoneratieclausule ziet op alle gebreken die expliciet staan genoemd in deze clausule. De verkoper is dan niet aansprakelijk voor de in de clausule genoemde gebreken, ongeacht of ze verband houden met de ouderdom van de woning. Let op.  Dit zou dus betekenen dat als onder het kopje ‘ouderdomsclausule’ in de koopovereenkomst staat opgenomen dat de verkoper niet instaat voor de kwaliteit van het leidingwerk, hij hoe dan ook niet aansprakelijk is voor gebreken aan het leidingwerk, ook als dit leidingwerk tien jaar terug nog is vervangen en niet werkelijk ‘oud’ genoemd kan worden.