OVERDRACHTSBELASTING - 15.09.2021

Bijzondere situaties startersvrijstelling overdrachtsbelasting

Startersvrijstelling. Het ‘normale’ tarief voor de overdrachtsbelasting bij aankoop van een woning voor eigen gebruik door een particulier bedraagt 2%. Eenmalig is dat tarief 0%, mits de koper tussen de 18 en 35 jaar is en nog niet eerder van de startersvrijstelling gebruik heeft gemaakt. Sinds 1 april 2021 geldt voorts dat de koopsom (plus aanhorigheden) maximaal € 400.000 mag bedragen.

Eigen woning

Verkoper blijft nog even zitten. Het moet dus gaan om de eigen woning voor de koper. Maar wat als het de verkoper wordt toegestaan nog even in de woning te mogen verblijven of als dat een eis is van de verkoper omdat zijn volgende woning nog niet is aangekocht? Of de koper de woning al dan niet gratis ter beschikking stelt, dan wel tegen een vergoeding verhuurt aan de verkopende partij, is feitelijk niet relevant. Als de koper niet zelf de woning gaat bewonen, is het tarief aan overdrachtsbelasting zelfs 8%, want dan wordt hij aangemerkt als belegger.

Maximaal een maand. De Belastingdienst heeft nu goedgekeurd dat de verkopende partij nog maximaal één maand de verkochte woning zelf mag bewonen. De startersvrijstelling komt dan niet in gevaar. Let op. De Belastingdienst heeft daarbij ook aangegeven geen zekerheid vooraf te geven over de fiscale gevolgen bij langere terbeschikkingstelling aan de verkopende partij.

Deels verhuurd? Alleen als de koper hooguit 10% van de woning verhuurt, mag hij gebruikmaken van de startersvrijstelling over de totale koopsom, mits hij dan wel voor die andere 90% de woning zelf bewoont. Bij een lager eigen gebruik geldt de vrijstelling enkel over dat lagere deel en geldt voor het verhuurde deel het 8%-tarief.

Voor langere tijd zelf bewonen

Behoudens onvoorziene omstandigheden. Het ‘eigen wonen’ moet echter wel voor langere tijd gebeuren. Hoelang dat is, hangt van de omstandigheden af. Een scheiding of overlijden (ook van de partner) kan bijv. de reden zijn dat de zelfbewoning eerder dan verwacht eindigt. Ook het verlies van arbeidsinkomsten of verhuizing vanwege het werk zijn dergelijke onvoorziene omstandigheden die verder geen fiscale consequenties hebben. Let op. Als de onvoorziene omstandigheid zich voordoet na het tekenen van de koopovereenkomst, maar voor de notariële overdracht en de koopovereenkomst niet meer kan worden ontbonden, moet uw cliënt aannemelijk maken dat die onvoorziene omstandigheid zich pas na het tekenen van de koopovereenkomst heeft voorgedaan en dat in de notariële akte expliciet een beroep wordt gedaan op toepassing van deze recente goedkeuring.

Termijn van zes maanden. Als er geen onvoorziene omstandigheden zijn, dan lijkt een termijn van zes maanden zelfbewoning voldoende.

Eerst verbouwen. Het 0%-tarief is ook van toepassing als de koper de woning eerst nog gaat verbouwen voordat hij er zelf gaat wonen.

Nieuwbouw. Koopt de koper een stuk grond waarop hij een eigen woning wil laten bouwen, dan is de vrijstelling niet van toepassing. Er is voor deze faciliteit pas sprake van een woning als de fundering van de te bouwen woning er ligt.

Op https://www.tipsenadvies.nl , Download Zone, jaargang 25, nr. 9 vindt u:• Vraag-en-antwoordbericht van de Belastingdienst• Recente besluit van de staatssecretaris over de startersvrijstelling