ONROERENDE ZAKEN - 21.05.2021

Een hogere WOZ kan een hypotheekvoordeel geven, hoe?

Belastingen

De WOZ-waarde is de basis voor veel belastingen en heffingen:

• het eigenwoningforfait in de inkomstenbelasting (als het de eigen woning betreft);
• de vermogensrendementsheffing in de inkomstenbelasting (als het niet de eigen woning betreft);
• de gemeentelijke onroerendezaakbelasting;
• de afvalstoffen- en rioolheffing;
• de waterschapsbelasting;
• de erf- en schenkbelasting.

Belang. Een stijgende waarde betekent dus ook meer heffing en meer belasting. Het kan enorm lonen om bezwaar aan te tekenen tegen de WOZ-waarde. Een daling van een paar duizend euro kan al zo een paar honderd euro in het jaar aan belastingen en heffingen schelen.

Erf- en schenkbelasting. Voor de erf- en schenkbelasting geldt dat erfgenamen bij de aangifte kunnen kiezen of zij die willen baseren op de WOZ-waarde van het jaar van overlijden of van het jaar daarna. Deze regeling stamt uit de tijd dat de WOZ-waarde juist dalende was.

Voordeel uit hogere WOZ benutten

Toch kan een stijgende WOZ-waarde ook een voordeel opleveren. Dat heeft betrekking op de hypotheekrente van uw cliënt. Als op een woning een hypotheek rust van meer dan (meestal) 65 of 67% van de waarde van de woning, dan gelden renteopslagen. Dat gaat meestal in twee trappen. Elke financiële instelling heeft daar zijn categorieën en tabellen voor, bijv.:

Praktijkvoorbeeld

Toen Piet en Hannie een paar jaar geleden hun woning kochten, had deze een WOZ-waarde van € 300.000. Dat was tevens de taxatiewaarde die de makelaar toen opgaf. Zij konden een hypotheek van € 290.000 krijgen. Omdat dit boven de 87% van de waarde van de woning was, geldt er een opslag van 0,4% bovenop het basistarief van de bank. De rente die zij moeten betalen, is destijds 30 jaar vastgezet en is 4,5%. De laatste jaren is hun woning flink in waarde gestegen. De meest recente WOZ-waarde geeft een waarde van € 350.000. Door aflossingen is hun hypotheek nu nog € 230.000.

Proactief. Sommige instellingen gaan zelf met regelmaat na of de verhouding van de hypotheek ten opzichte van de waarde woning is gewijzigd en passen proactief hun toeslagen aan. Bij sommige instellingen moet men dat zelf aanvragen.

Middencategorie. Voor Piet en Hannie uit ons voorbeeld geldt dat zij nu in de middencategorie zitten: 65,7%. Als zij uit hun spaargeld een extra aflossing doen van € 2.500, dan is de verhouding 65% en vervalt de gehele toeslag van 0,4%.

Extra aflossen? Extra aflossen kan bij veel banken tot 10% en soms tot 20% van de oorspronkelijke hoofdsom. Of extra aflossen op de lange termijn ook altijd gunstig is, hangt af van welke doelen en wensen er verder nog zijn. Eenmaal in de stenen gestoken, is dat er niet meer zonder meer uit beschikbaar te maken.