BELASTINGEN - 18.08.2020

Wanneer is er sprake van een ‘woning’?

Andere regels. Om de gemeentekas te kunnen vullen, mogen gemeenten OZB heffen. Deze belasting is zowel voor woningen als voor niet-woningen verschuldigd. Wel gelden er andere regels. Het is dus van belang om precies te weten wat er fiscaal onder een ‘woning’ verstaan moet worden. Rechtbank Noord-Nederland deed hierover onlangs een interessante uitspraak (ECLI:NL:RBNNE:2020:1621) .

Fiscale verschillen. Woningen en niet-woningen, zoals kantoren, fabrieken en winkels, worden voor de OZB anders behandeld. Een belangrijk verschil is dat voor woningen alleen de eigenaren een aanslag OZB krijgen. Bij niet-woningen is dit naast de eigenaar, ook de gebruiker. Verder is het van belang dat voor niet-woningen een ander, meestal hoger, tarief geldt. Het is dan ook in meerdere opzichten van belang te weten wanneer een pand nu precies als woning moet worden aangemerkt.

Definitie woning. Volgens de Gemeentewet is een woning een pand, waarvan de waarde voor 70% of meer kan worden toegerekend aan de delen die dienen tot woning of volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Deze definitie is onder meer bepalend voor samengestelde gebouwen, zoals woningen waarin tevens een kantoor is ondergebracht. In deze gevallen is het dus van belang of minstens 70% van de waarde al dan niet aan het woongedeelte kan worden toegerekend.

Wat speelde er bij de rechter?

Perceel bouwgrond. In de hiervoor genoemde zaak voor Rechtbank Noord-Nederland moest de definitie uitsluitsel geven over de vraag of een perceel bouwgrond al dan niet als woning diende te worden aangemerkt. De eigenaar van de grond vond van wel, reden waarom hij bezwaar en beroep aantekende tegen de aanslag OZB die uitging van het hoge tarief voor niet-woningen. De eigenaar van de grond voerde aan dat op de grond, overeenkomstig het bestemmingsplan van de gemeente, een woning gebouwd zou worden. Andere bebouwing was ook verboden. Bovendien was er door een architect al een ontwerp voor een woning gemaakt en was er ook al een bouwkundig constructierapport en een sonderingsrapport ter bepaling van het draagvermogen opgesteld.

Woning in aanbouw? Voor de rechtbank speelde de vraag of de bouwgrond al aangemerkt kon worden als een woning in aanbouw. Ook een woning in aanbouw is voor de OZB namelijk een woning. De rechter concludeerde echter dat alleen een perceel grond nog niet als zodanig kan worden aangemerkt. Het is volgens een eerdere uitspraak van de Hoge Raad immers nog geen ‘onvoltooid bouwsel’ dat voor 70% of meer tot woning gaat dienen. De aanslag OZB bleef dan ook in stand.

Belang voor de praktijk

Voor de OZB. De uitspraak maakt duidelijk dat voor de OZB voor een woning in aanbouw het van belang is dat er ook daadwerkelijk met de bouw begonnen moet zijn.

Voor de fiscale aftrek van hypotheekrente. Deze uitleg geldt voor de heffing van OZB, maar voor de aftrek van hypotheekrente stelt de Belastingdienst zich wat soepeler op. Dan is er in beginsel namelijk tot maximaal zes maanden voor het begin van de bouwwerkzaamheden al sprake van een woning in aanbouw. Tip.  Het is mogelijk deze termijn te verlengen door aannemelijk te maken dat uw cliënt in de woning gaat wonen in het jaar waarin hij het bouwterrein heeft gekocht of in een van de drie daaropvolgende jaren. Uw cliënt kan de hypotheekrente dan dus over een langere periode in zijn belastingaangifte als aftrekpost opvoeren.