Servicekosten, vergeet de jaarlijkse afrekening niet!

Afspraken over servicekosten

Contractvrijheid. Als uitgangspunt geldt dat partijen met elkaar mogen afspreken wat ze willen, ook in het huurprijzenrecht (art. 7:246 BW) . Deze vrijheid wordt echter ook in het huurprijzenrecht begrensd door wettelijke bepalingen die de huurder beschermen.

Servicekosten. Voor (de hoogte van) servicekosten geldt dat partijen overeenstemming moeten bereiken over het bedrag. Worden partijen het niet eens, dan moet er gekeken worden naar de wettelijke voorschriften of naar wat als een redelijke vergoeding voor de geleverde zaken en diensten kan worden beschouwd (art. 7:159 lid 1 BW) .

Afrekening. De verhuurder moet ieder kalenderjaar (en na afloop van het huurcontract) een gespecificeerd overzicht van de gemaakte servicekosten aan de huurder verschaffen, met daarbij een vermelding van de wijze van berekening daarvan (art. 7:259 lid 2 BW) . Let op.  Dit moet uiterlijk zes maanden na het verstrijken van het kalenderjaar.

Wat speelde er onlangs bij de rechter?

Huurprijs. Anna huurt een gemeubileerd appartement in de vrije sector voor € 1.500. Dit is onderverdeeld in € 740 aan kale huur, € 110 voor gas, water en licht, € 450 voor het meubilair en € 200 aan VvE-bijdragen. Over deze bedragen is overeenstemming bereikt in het huurcontract.

Te veel betaald? Na het eindigen van het huurcontract vordert Anna de meubileringskosten en de VvE-bijdragen terug. Volgens haar zijn deze kosten onverschuldigd betaald. Aan de ene kant omdat de verhuurder haar daarvan geen gespecificeerde afrekening heeft gegeven, aan de andere kant omdat de VvE-bijdragen niet zien op een levering of dienst aan Anna, maar op een bijdrage die de verhuurder aan de VvE moet betalen. Omdat de verhuurder niet betaalt, stapt Anna naar de rechter.

Wat zegt de rechter?

Jaarlijks overeenstemming. De zaak komt uiteindelijk voor de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2020:808) . Deze overweegt dat de partijen ieder jaar overeenstemming moeten bereiken over afrekening van de servicekosten. Als er geen overeenstemming is, mag de rechter de servicekosten bepalen op het bedrag dat in overeenstemming is met de wettelijke voorschriften of op het bedrag dat als een redelijke vergoeding kan worden beschouwd. Let op. De eenmalige contractuele overeenstemming is dus onvoldoende.

Werkelijke kosten. De servicekosten moeten dus in een redelijke verhouding staan tot de werkelijke kosten. Het enkele argument dat de meubileringskosten en de VvE-bijdragen bij aanvang van het huurcontract zijn overeengekomen, is dus niet voldoende. Let op.  Hier mag contractueel niet van af worden geweken. Tip 1.  Houd bij het doorbelasten van meubileringskosten rekening met de afschrijving hierop. Tip 2.  Specificeer bij de VvE-bijdragen welke kosten zien op de bewoning van het appartement. Alleen deze kosten kunnen namelijk worden doorbelast.

Oordeel. Voor Anna blijft het nog even onzeker of, en zo ja hoeveel, servicekosten ze terugkrijgt. De Hoge Raad geeft hierover namelijk zelf geen inhoudelijk oordeel, maar verwijst de zaak naar Hof Den Haag. Deze verhuurder loopt echter het risico dat hij de meubileringskosten en de VvE-bijdragen (gedeeltelijk) moet terugbetalen.