Wijzigingen zijn van invloed op de EPC-grenswaarde!

Aankoop nieuwbouwwoning. Jan heeft een woning gekocht die vier jaar eerder door Geert is gebouwd. Op de aannemingsovereenkomst met de eerste eigenaar zijn de algemene voorwaarden van Woningborg van 2010 van toepassing verklaard. Op basis daarvan garandeert de aannemer dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen voor nieuwbouw conform het Bouwbesluit 2012 en aan de eisen van goed en deugdelijk werk. Door aankoop van de woning zijn alle garantie- en waarborgrechten van rechtswege overgegaan op Jan.

Klachten. Al vrij snel nadat hij is verhuisd, trekt Jan bij Geert aan de bel. De woning is gebouwd na 1 januari 2011. Vanaf die datum geldt er volgens de normen van het Bouwbesluit 2012 voor de energieprestatiecoëfficiënt (EPC) een EPC-grenswaarde van 0,6. De EPC-grenswaarde van de woning ligt daar ruim boven. Ook heeft Geert een aantal wijzigingen doorgevoerd. Hij is afgeweken van de bouwvergunning zonder dit te melden bij de gemeente.

Wijzigingen door crisis

Volgens Geert heeft dit alles te maken met de crisis in de bouwsector. Om de woning te kunnen verkopen, zijn er enkele wijzigingen doorgevoerd. Zo is de woning gebouwd met een pannendak in plaats van een rieten dak en zijn er geen douche-warmteterugwinunit en warmwatertapvoorziening geplaatst in de keuken. Ook is er op verzoek van de eerste eigenaar een andere cv-ketel geplaatst dan was voorzien. Dit alles heeft een ongunstig effect gehad op de EPC-grenswaarde.

Datum bouwaanvraag beslissend

De Raad van Arbitrage Amsterdam (nr. 81380) stelt vast dat van 2003 tot 2011 in het bouwbesluit een EPC-grenswaarde van 0,8 was opgenomen. In 2011 is dat gewijzigd in 0,6. Beslissend voor het bepalen van de EPC-grenswaarde die van toepassing is, is niet de datum waarop er met de bouw van de woning wordt gestart, maar de datum van de bouwaanvraag. De aanvraag voor de woning is voor 1 januari 2011 ingediend. Dat betekent dat er voor deze woning niet een EPC-grenswaarde van 0,6 (zoals Jan denkt) maar van 0,8 van toepassing is.

Te hoge grenswaarde. Geert haalt opgelucht adem, maar helaas heeft hij te vroeg gejuicht. Uit onderzoek blijkt dat de EPC-berekening die bij de bouwaanvraag is ingediend, op verschillende punten afwijkt van de feitelijke situatie. Op basis van deze gewijzigde situatie wordt er een EPC-grenswaarde vastgesteld van 0,94. Daarmee wordt er niet voldaan aan de toepasselijke norm van het Bouwbesluit 2012 die voor deze woning een EPC-grenswaarde voorschrijft van 0,8.

Zonnepanelen. De herstelkosten worden begroot op € 5.106. Daarmee kunnen op het dak elf zonnepanelen worden geplaatst, alsmede een koppeling met omvormer die verbonden wordt met de meterkast. Dat moet voldoende zijn om onder de EPC-grenswaarde van 0,8 te komen.

Hoe oordeelt de rechter? De rechter stelt vast dat Geert bij het toepassen van de wijzigingen onvoldoende rekening heeft gehouden met de negatieve effecten op de EPC-grenswaarde. Daardoor heeft hij niet voldaan aan de normen van het Bouwbesluit 2012 en aan de eisen van goed en deugdelijk werk. Hij moet aan Jan € 5.993 schadevergoeding betalen plus € 9.092 aan proceskosten. Al met al werd het toch een behoorlijk dure woning!