GEBOUW EN GROND - 17.10.2019

Erfgenamen verpachter gebonden aan pachtafspraken?

Wat speelde hier recentelijk over?

Pachtovereenkomst. Ten behoeve van zijn agrarisch bedrijf heeft Geert ruim 25 jaar geleden met zijn vader een pachtovereenkomst gesloten voor de pacht van los land met een totale oppervlakte van 16.77.28 ha. De pachtprijs is vastgesteld op ƒ 550 per hectare. Dat wordt later (verkleining pachterareaal) omgezet in € 4.000 voor het geheel. Met zijn vader is Geert overeengekomen dat de pachtprijs gefixeerd blijft op het niveau zoals vastgesteld bij aanvang van de pachtovereenkomst. Dat betekent dat de vader van Geert afziet van jaarlijkse herziening.

Erfgenamen willen pacht ontbinden

Als vader overlijdt, willen zijn erfgenamen (broers en zussen van Geert!) de pachtovereenkomst ontbinden. Volgens hen is er geen sprake meer van bedrijfsmatige exploitatie van de gepachte grond. Geert combineert al jaren agrarische met recreatieve activiteiten (boerderijcamping). De inkomsten uit de recreatieve tak zijn beduidend hoger dan die uit het agrarisch bedrijf.

Nabetaling pachtprijs

Ook stellen de erfgenamen dat Geert nalatig is bij de betaling van de pachtprijs. Als nabetaling van de jaarlijkse verhoging van de pachtprijs eisen ze een bedrag van € 49.574. Een verpachter kan namelijk eenmalig afzien van de verhoging. Dat geldt echter slechts voor een jaar. Het is niet mogelijk dat te doen voor alle toekomstige verhogingen.

Duidelijk bedrijfsmatig. Gelukkig voor Geert ziet Hof Arnhem-Leeuwarden dat anders (ECLI:NL:GHARL:2019:7071) . Ondanks de recreatieve tak van het bedrijf is er nog steeds sprake van een bedrijfsmatige exploitatie van de verpachte grond. Behalve de camping heeft Geert 20 melkkoeien en 15 stuks overig rundvee. De opbrengsten van de rundveehouderij liggen rond de € 40.000 bij een kostenniveau van ongeveer € 17.500. De omvang en omzet van de veehouderij vormen 1/3 deel van het totale bedrijf. Dat kan niet worden gezien als een nevenactiviteit of liefhebberij. Ook vinden er voldoende investeringen plaats en heeft het bedrijf voldoende rendement.

Wat zegt de wet?

In de wet staat dat de pachtprijs van rechtswege wordt herzien, maar dat de verpachter geheel of ten dele van een verhoging kan afzien (art. 7:333 lid  1 BW) . Deze bepaling is dus van regelend recht en is daarom ook niet opgenomen in de pachtbepalingen van dwingend recht (art. 7:399 BW) . Een verpachter kan bij voorbaat afzien van meer verhogingen van de pachtprijs in de toekomst. Daardoor doet een verpachter geen afstand van zijn recht om herziening van de pachtprijs te vragen (art. 7:333 lid 2 BW) .

Hoe oordeelt de rechter? Erfgenamen zijn verplicht om alle verplichtingen over te nemen die voortvloeien uit overeenkomsten die de erflater tijdens diens leven is aangegaan. Dat geldt dus ook voor de broers en zussen van Geert. De rechter oordeelt dat de pachtovereenkomst gewoon in stand blijft tegen de gefixeerde pachtprijs die Geert met zijn vader is overeengekomen. Wel kunnen de erfgenamen vragen om de pachtprijs te herzien, maar dit kan dus niet met terugwerkende kracht. Ook moeten de erfgenamen € 4.644 aan proceskosten betalen.