RECHT VAN DE BOUW - 31.10.2019

Aannemen zonder aansprakelijkheid

Aanneemcontract

Opdrachten. Elf jaar nadat Rob een aantal verbouwingen door anderen heeft laten uitvoeren, voert Peter volgens het gesloten aanneemcontract onder meer de demontage van Keralit-gevelpanelen, het kozijn van de dubbele slaapkamerdeuren en een groot gedeelte van de houtskeletbouwwand uit en bouwt alles daarna weer op. Verder vervangt hij loodslabben onder het kozijn van de slaapkamerdeuren en de daktrim alsmede de gevelpanelen. De rekening wordt betaald. In de daaropvolgende jaren wordt Peter gevraagd om ontstane lekkages te verhelpen. De lekkages volgen elkaar op en Rob eist vervolgens technisch onderzoek door Peter, maar die weigert dat. Per brief wijst Peter aansprakelijkheid van de hand en verwijst naar eerder door derden uitgevoerd werk.

Hof Amsterdam. Hof Amsterdam oordeelt dat de aannemer is tekortgeschoten in de nakoming van goed en deugdelijk werk, en dat hij geen of onvoldoende rekening gehouden heeft met de bouwfysische eisen voor het opbouwen van dergelijke houtskeletbouwwanden (dampremmende folie) (ECLI:NL:GHAMS:2019:2680) . Aangaande de diverse schadeposten voor herstel oordeelt het hof dat de kosten voor het vervangen van de loodslabben, de aanpassingen aan de houtskeletbouw en het maken van buitengerechtelijke kosten moeten worden vergoed. Al het andere geëiste, zoals kosten voor het expertiserapport en inschakeling van andere bedrijven, wordt afgewezen.

Hoe mogelijke risico’s voorkomen?

1. Onderzoek. Belangrijk is, alvorens een contract te sluiten voor een verbouwing, om te weten hoe iets is gebouwd, bijv. de houtskeletbouwwanden. Zijn er tekeningen, een beschrijving, een technische omschrijving of foto’s? Zet in het contract van welke gegevens u bent uitgegaan, maar dat u geen zicht heeft op wat er werkelijk is gemaakt.
2. Geen gegevens. Mocht dit er allemaal niet zijn, dan moet u op uw hoede zijn. Zonder eerst te slopen, valt meestal niet waar te nemen of het bestaande werk wel voldoet aan de voorschriften (Bouwbesluit 2012) en bouwfysische eisen die anderen hebben toegepast en waar lekkages van komen. Overweeg wat nu te doen.
3. Aannemen. Het nieuwe werk kan toch worden aangenomen voor een vaste prijs, mits de dan aangetroffen situatie goed schriftelijk wordt vastgelegd en er wordt vermeld waar mogelijk nader overleg noodzakelijk is (omdat er lekkage is geconstateerd). Totaal onbekende situaties zijn op te nemen als verrekenposten. Maak dus een gespecificeerde offerte.
4. Regie. Mocht u besluiten om het werk op urenbasis uit te voeren, dan gelden eigenlijk nog dezelfde risico’s en zal nauw overleg steeds noodzakelijk zijn bij wat aangetroffen wordt en wat de volgende stap is. Gebruik een schriftelijk weekrapport en laat de klant dat ondertekenen.
5. Vastleggen. Maak in overleg met de klant foto’s vooraf, tijdens de uitvoering (hoe aangetroffen en hoe technisch opgelost) en bij afloop werk. Leg nieuwe afspraken altijd schriftelijk vast.
6. Opleveren. Regel na beëindiging van het werk schriftelijke eerste en tweede oplevering. Laat het opleverformulier ondertekenen en zet er altijd de precieze opleverdatum op.

Download het model ‘Eerste en tweede oplevering’ van http://tipsenadvies-bouw.nl/download (BW 22.05.06).