Cementblok in grond voor rekening en risico van koper!

Koop van strook grond. Piet heeft van verkoper Kees een stuk grond gekocht dat hij wil gebruiken als opslagterrein. Omdat de grond grenst aan een rivier, wil hij daarop ook een laad- en loswal realiseren. Verkoper Kees laat onderzoek doen naar de aanwezigheid van bodemverontreiniging. Daaruit blijkt dat er sprake is van asbestverontreiniging en aanwezigheid van zware metalen.

Alle eigenschappen voor gebruik. In de koopovereenkomst staat dat de grond door koper (Piet) wordt geaccepteerd in de feitelijke staat waarin deze zich bevindt. Ook staat er vermeld dat de grond door hem zal worden gebruikt als opslagterrein en laad- en loswal. Verkoper (Kees) garandeert dat de grond de eigenschappen bezit die voor dit gebruik vereist zijn.

Probleem met heiwerk

Voor de aanleg van de laad- en loswal moeten er heiwerkzaamheden worden uitgevoerd. Daarbij stuit Piet op een diepte van zes meter onder het maaiveld op een cementblok van twaalf meter lang, vier meter breed en tweeënhalf tot vijf meter diep. Het is noodzakelijk om het cementblok gedeeltelijk te vergruizen. De kosten daarvoor worden begroot op € 150.000. Voor dat bedrag wordt Kees aansprakelijk gesteld. Volgens Piet beantwoordt de strook grond niet aan de overeenkomst en is er dus ‘non-conformiteit’.

Wat zegt de wet?

De wet zegt dat de koper mag verwachten dat een geleverde zaak (de strook grond) de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet hoeft te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik zoals bij de overeenkomst is voorzien (art. 7:17 BW) .

Aanleg gerealiseerd. Helaas voor Piet krijgt hij van de rechter geen gelijk. Deze stelt vast dat ondanks de aanwezigheid van het cementblok Piet erin is geslaagd om de laad- en loswal te realiseren. Het is dus niet zo dat de grond voor dit gebruik ongeschikt en daarmee ook ‘non-conform’ is.

Lastiger dan gedacht. Wel is het duidelijk dat de uitvoering van het werk moeilijker is verlopen dan gedacht, omdat het noodzakelijk bleek om een gedeelte van het cementblok te vergruizen. De vraag is dan of Piet op basis van de overeenkomst mocht verwachten dat hij de laad- en loswal zou kunnen aanleggen zonder deze extra werkzaamheden en zonder de daarbij behorende kosten.

Geen extra garanties. Dat is niet het geval. Door Kees is er geen garantie afgegeven dat er op een bepaald gedeelte van de grond kon worden geheid. Daarover is hem door Piet ook niets verteld en Piet heeft daar ook niet naar gevraagd. Daarbij had Piet zelf extra onderzoek kunnen doen naar obstakels in het deel van de grond waar zou worden geheid. Maar dat heeft hij niet gedaan.

Oordeel. Piet stelt nog dat hij mag verwachten dat gronden die bij een rivier liggen geen harde ondoordringbare laag hebben. Dat betekent echter niet automatisch dat de extra kosten voor rekening en risico zijn van de verkoper. Rechtbank Den Haag (ECLI:NL:RBDHA:2019:5116) oordeelt dus dat Piet op basis van het contract niet mocht verwachten dat er zonder problemen geheid zou kunnen worden. Hij wijst de claim resoluut van de hand. Wel moet Piet € 7.491 aan proceskosten betalen!