BELASTINGEN - 28.09.2018

Een woning verhuren, hoe pakt dit fiscaal uit?

Eigen woning? Voor de inkomstenbelasting is van belang of een woning een eigen woning is in fiscale zin. Aan de kwalificatie ‘eigen woning’ is onder andere het recht op renteaftrek verbonden. Een woning is een eigen woning als:

• de belastingplichtige, zijn fiscale partner of beiden eigenaar zijn van de woning;
• deze woning hun hoofdverblijf is.

Eigenwoningregeling box 1. Men kan maar één woning als hoofdverblijf hebben. Fiscale partners die beiden een woning bezitten, zullen moeten kiezen welke woning zij als hoofdverblijf en dus als ‘fiscale eigen woning’ aanwijzen. Voor deze woning is in box 1 de rente aftrekbaar en is het eigenwoningforfait van toepassing.

Kamer verhuren

Onbelast. Bij verhuur van een kamer in de eigen woning is er geen belasting verschuldigd over de huuropbrengsten onder de volgende voorwaarden:

• de totale huuropbrengsten bedragen maximaal € 5.246,- (2018) inclusief alle extra vergoedingen die met de verhuur te maken hebben;
• de kamer moet een deel zijn van de eigen woning en dus geen zelfstandige woning;
• de verhuurder en de huurder staan tijdens de hele huurperiode ingeschreven op het adres van de woning;
• de kamer wordt verhuurd voor langere tijd, bijvoorbeeld aan een student. Let op. Dus geen verhuur aan toeristen.

Als deze kamerverhuurvrijstelling geldt, hoeven huuropbrengsten niet te worden aangegeven en blijft de eigenwoningregeling van toepassing.

Verhuur hele woning

70% belast. Voor een eigen woning die tijdelijk wordt verhuurd als de eigenaar er niet is, moet belasting worden betaald over 70% van de huur. De volle huur moet worden opgegeven als ‘inkomsten uit tijdelijke verhuur van het hoofdverblijf’ en de belasting wordt berekend over 70% daarvan. Tip. De verhuurkosten van de woning komen op de huur in mindering. Let op.  Extra vergoedingen, bijvoorbeeld voor gas, water en licht en schoonmaak, komen bovenop het huurbedrag.

Verhuur te koop staande woning

Driejaarstermijn. Voor een te koop staande woning bestaat nog maximaal drie jaar recht op renteaftrek. Verhuurt de eigenaar in deze periode de woning, dan is vanaf het moment dat het huurcontract ingaat de rente niet meer aftrekbaar. De woning en de bijbehorende schuld gaan dan naar box 3. Let op. De ontvangen huur geldt dan niet als inkomen en de kosten zijn niet aftrekbaar. Tip.  Als de woning binnen drie jaar weer leeg komt en nog te koop staat, herleeft de renteaftrek tot uiterlijk het einde van de driejaarstermijn.

Overige gevallen: box 3

Bij verhuur van een tweede woning, maar ook bij een woning die fiscaal geen eigen woning meer is, geldt dat deze moet worden aangegeven in box 3. De waarde moet dan worden vermeld als bezitting in box 3 en de hypotheek komt op het box 3-vermogen in mindering.

Op http://tipsenadvies-vastgoed.nl/download vindt u het handige stroomschema ‘Inkomen uit verhuur eigen woning’ (VG 22.17.06).