Welke waarde heeft een verhuurde woning in box 3?
Recente publicatie Belastingdienst. Voor woningen in box 3 geldt de WOZ-waarde. Bij verhuurde woningen die vallen onder huurbescherming, wordt rekening gehouden met de zogeheten ‘leegwaarderatio’. Lees verder!
Huurbescherming
Niet van korte duur. In het Burgerlijk Wetboek is geregeld dat voor huurbescherming van belang is dat de verhuur niet naar zijn aard slechts van korte duur is, bijvoorbeeld de verhuur van een vakantiewoning. Er zijn verhuursituaties (bijvoorbeeld antikraak) waarbij het de intentie van de verhuurder en de huurder is om de woning voor een korte periode en zonder huurbescherming te (ver)huren. Huurbescherming kan dan ontbreken op basis van redelijkheid en billijkheid. Huurbescherming is ook niet van toepassing bij woningen die worden verhuurd onder de Leegstandwet.
Leegwaarderatio
Jaarhuur. De WOZ-waarde van de verhuurde woning wordt vermenigvuldigd met minimaal 45% en maximaal 85% (de leegwaarderatio). Hiervoor moet u eerst de jaarhuur vaststellen. Dat is de contractuele huur van januari van het jaar waarvoor u de leegwaarderatio berekent. Het gaat om de huurprijs, zonder service-, stook- of energiekosten. Om de jaarhuur te berekenen vermenigvuldigt u de kale huurprijs van januari met 12. Nu berekent u hoeveel procent de jaarhuur is van de WOZ-waarde van de woning. Bij dit percentage hoort een leegwaarderatio volgens de tabel. U berekent de waarde van de verhuurde woning in box 3 door de leegwaarderatio te vermenigvuldigen met de WOZ-waarde.
Onzakelijke huurprijs. Bij een onzakelijke huurprijs (een huurprijs die de verhuurder niet zou hebben afgesloten met een willekeurige derde partij) moet u uitgaan van een verhouding tussen de jaarhuurprijs en de WOZ-waarde van 3,5%. Bij dit percentage hoort een leegwaarderatio van 62% (aangifte 2017).
Zelfstandig deel van gebouw. Is de verhuurde woning een zelfstandig deel van een groter gebouw en kan dit verhuurde deel niet worden verkocht zonder het pand te splitsen, dan geldt de WOZ-waarde minus € 20.000,-.
Leegstand tijdens het kalenderjaar. Voor een woning die op 1 januari 2017 leegstaat en vanaf 1 mei 2017 wordt verhuurd, geldt toch de volledige WOZ-waarde zonder toepassing van de leegwaarderatio. De omgekeerde situatie kan ook spelen. De woning wordt bijvoorbeeld verhuurd vanaf 1 januari 2017 tot en met 30 april 2017. Hierna staat de woning leeg tot het einde van het jaar. U moet uitgaan van de volledige WOZ-waarde, rekening houdend met de leegwaarderatio.
Werkelijke waarde
Hoge Raad. De leegwaarderatioberekening kan leiden tot een lagere waarde dan de werkelijke waarde op de WOZ-waardepeildatum. De Hoge Raad, 23.09.2016 (HR:2016:2135) , heeft beslist dat als de leegwaarderatiowaarde 10% of hoger is dan de werkelijke waarde van de woning in verhuurde staat, de werkelijke waarde geldt.
Besluit Belastingdienst waardering verhuurde woningen in box 3, d.d. 25.05.2018 (BT 23.10.07)
Rekentool ‘Leegwaarderatio’ (BT 23.10.07)
Maak uw profiel aan om dit advies en vele andere adviezen te kunnen ontdekken.