Gemeente mag hoogste verkoopcijfer gebruiken

Hoogste of laagste prijzen? Bij de waardevaststelling voor de Wet WOZ maakt een gemeente gebruik van marktcijfers. Denk hierbij aan verkooptransacties en vraagprijzen, huurcijfers en vraaghuren van vergelijkbare panden. Mag een gemeente de hoogste prijzen kiezen of moet zij per se de laagste cijfers gebruiken bij de waardevaststelling? Onlangs heeft de Rechtbank Gelderland, 08.01.2018 (RBGEL:2018:53) , hier een uitspraak over gedaan. In deze zaak speelde het volgende.

Wat speelde er?

WOZ-waarde te hoog. Een woningeigenaar maakte bezwaar tegen de WOZ-waarde van zijn woning voor het belastingjaar 2017. De gemeente was het met de eigenaar eens dat de waarde te hoog was vastgesteld en verlaagde de waarde van € 279.000,- naar € 251.000,-. De eigenaar pleitte echter voor een verdere verlaging van de WOZ-waarde naar € 229.000,- en stapte naar de rechter.

Ook lagere verkoopprijzen meenemen. Tijdens de zitting stelde de woningeigenaar dat de gemeente verplicht is om de laagste verkoopcijfers te gebruiken. De gemeente mocht dus volgens de eigenaar niet zomaar kiezen voor de hoogste verkoopcijfers en moet dus ook rekening houden met lagere verkooptransacties.

Wat zegt de rechter?

Keuzevrijheid. Volgens de rechter heeft de gemeente een ruime vrijheid bij de waardebepaling voor de WOZ. Zij mag dus zelf bepalen welke verkopen zij hanteert.

Alleen de hoogste verkoopprijzen. Sterker nog, de gemeente mag er ook voor kiezen om de hoogste verkooptransacties te gebruiken. De rechtbank verwijst hiervoor naar een uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam, 21.06.2017 (GHAMS:2017:2163) . De vlieger van de woningeigenaar gaat dus niet op.

Het huis van de buren. Daarnaast stond de gemeente sterk omdat men gebruik had gemaakt van het verkoopcijfer van de buren. Deze verkoop was volgens de rechter bij uitstek geschikt voor het vaststellen van de WOZ-waarde.

Waar moet u op letten?

Rekening houden met verschillen. Uit deze uitspraak maken wij op dat het een gemeente vrijstaat om de hoogste verkoopcijfers te gebruiken. Uiteraard moet de gemeente bij de WOZ-waardering nog wel rekening houden met de verschillen tussen het pand en de verkochte panden. Een verwijzing naar lagere verkooptransacties kan uiteraard wel. Het is dan wel zaak om de verschillen tussen uw pand en de referentiepanden duidelijk te maken, zodat er een juiste vergelijking kan worden gemaakt. Denk hierbij aan verschil in ligging, gebruiksoppervlak of bijvoorbeeld achterstallig onderhoud. Tip 1. Inpandige foto’s kunnen hierbij helpen. Tip 2. Ook kunt u de gemeente verzoeken om het betreffende pand te bezoeken. Tijdens de bezichtiging kunt u dan uw stelling verder onderbouwen. Tip 3. U kunt ervoor kiezen om een deskundige taxateur in te schakelen.

Tijdig bezwaar maken. Zorg er ieder geval voor dat u tijdig bezwaar maakt tegen de WOZ-waarde. Houd hierbij rekening met een bezwaartermijn van zes weken. Ga hierbij uit van de dagtekening die op het aanslagbiljet staat.