EIGEN WONING - 25.05.2018

Aankoop huis fiscaalvriendelijk laten ondersteunen

Ouderlijke financiële hulp. Banken mogen maximaal nog maar 100% van de taxatiewaarde financieren. Van de starters die de afgelopen vijf jaar een woning kochten, kon een op de drie dat niet zonder financiële ondersteuning. Wat zijn daarbij fiscaal belangrijke aspecten?

Lening van ouders

Verstrekken bijv. uw ouders u een hypothecaire lening, dan is voor u de rente aftrekbaar. Daarvoor gelden de normale voorwaarden voor aftrek van hypotheekrente, zoals:

• de verplichting tot aflossing in maximaal 30 jaar;
• de naw-gegevens en het BSN van de geldverstrekker opgeven;
• de gegevens omtrent de lening en de aflossing verstrekken, anders verspeelt u de aftrek.

Hoeveel rente? Uw ouders moeten u een zakelijke rente in rekening brengen, anders is er sprake van een schenking. Wat in uw geval een zakelijke rente is, hangt af van de voorwaarden en omstandigheden. Heeft u onderpand, uitzicht op voldoende inkomen, kunt u boetevrij aflossen, en dergelijke. De rente kan dus beduidend hoger liggen dan de gemiddelde rente bij banken. Met name als blijkt dat die geen of onvoldoende hypotheek willen verstrekken, gelet op de risico’s.

Hoge rente voordelig? Een hoge rente is fiscaal aantrekkelijk, want die is bij u aftrekbaar. Daarentegen betalen uw ouders slechts het tarief van box 3 over de ontvangen rente, los van de hoogte van die rente.

Let op. U moet een hoge rente natuurlijk wel op kunnen brengen. Daarom is het voor ouders te overwegen de rente geheel of deels terug te schenken.

Tip. Dit kan in 2018 tot een bedrag van € 5.363,- belastingvrij. Over het meerdere geldt een tarief van 10% tot een schenking van € 123.248,-. Daarboven is het tarief 20%, maar dat zal alleen met rente niet nodig zijn.

Apart schenken. Als uw ouders de rente geheel of deels terugschenken, moet dit apart gebeuren. Ga dus niet de fout in door geen rente te betalen en ervan uit te gaan dat die verrekend wordt met de schenking. Dit kost u namelijk de renteaftrek.

Eenmalige schenking

Naast de jaarlijkse vrijstelling voor schenkingen, kan eenmalig een vrijgestelde schenking worden gedaan voor de aankoop van een woning. Die vrijstelling bedraagt in 2018 € 100.800,-. In het jaar dat u die schenking krijgt, heeft u geen recht meer op de jaarlijkse vrijstelling van € 5.363,- in 2018.

Voordeliger dan de bank. Bovenstaande constructie is voordeliger dan een hypothecaire lening bij de bank, die u betaalt met een schenking van de rente door uw ouders. De rente vloeit dan immers niet terug naar uw ouders.

Voorwaarde. Voorwaarde is natuurlijk wel dat uw ouders u de koopsom kunnen lenen, dus zelf over voldoende vermogen beschikken. Uw ouders moeten wel belasting blijven betalen in box 3 over de verstrekte som. Tip. Om dit te kunnen betalen, spreekt u af dat u dit betaalt uit het fiscale voordeel van de renteaftrek. De betaalde rente hoeft dan slechts deels te worden teruggeschonken.